L'assemblée de copropriété est le « parlement » de l'immeuble : c'est le lieu où l'on discute des problèmes, où l'on approuve le budget et où l'on décide des travaux d'entretien. Souvent, cependant, participer ou comprendre la dynamique des votes peut sembler compliqué.
Chez Domus Sicilia Immobiliare, nous savons à quel point une gestion transparente et avisée de la copropriété est importante pour préserver la valeur des biens immobiliers. Examinons ensemble les règles fondamentales pour s'y retrouver entre convocations, procurations et majorités.
1. La convocation et le quorum constitutif
Pour qu'une assemblée soit valide et puisse commencer à voter, elle doit être régulièrement convoquée et atteindre le quorum constitutif :
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La convocation : Tous les copropriétaires doivent recevoir l'avis au moins 5 jours avant la date fixée pour la première convocation, en indiquant précisément l'ordre du jour, le lieu et l'heure.
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Les quors (Première et Deuxième convocation) :
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En première convocation, l'assemblée est valide si au moins la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers de la valeur de l'immeuble (millièmes) est présente.
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En deuxième convocation (généralement fixée à au moins 24 heures d'intervalle), le quorum est beaucoup plus bas : il suffit de la présence d'au moins un tiers des copropriétaires représentant un tiers des millièmes. Cette disposition évite que l'assemblée ne soit constamment déclarée déserte.
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2. Qui vote et comment fonctionnent les procurations
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La procuration (Delega) : Si un copropriétaire ne peut pas participer, il peut se faire représenter par une même personne (même externe à la copropriété) par le biais d'une procuration écrite.
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Les limites : Pour éviter une concentration excessive du pouvoir, la loi stipule que dans les copropriétés de plus de vingt participants, le même mandataire ne peut pas représenter plus d'un cinquième des copropriétaires et un cinquième des millièmes.
3. Les majorités pour les délibérations (Ordinaires vs Extraordinaires)
Toutes les décisions ne requièrent pas le même poids de votes :
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Majorité ordinaire : Utilisée pour la gestion quotidienne (nomination du syndic, approbation du budget prévisionnel et du compte rendu, entretien ordinaire). Elle requiert la majorité des personnes présentes représentant au moins la moitié des millièmes (500 millièmes) en deuxième convocation.
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Majorité qualifiée (Extraordinaire) : Requise pour des interventions plus importantes (ex. : réfection extraordinaire de la façade, innovations, installation d'un ascenseur à neuf). Dans ces cas, des quors plus élevés sont nécessaires, souvent la majorité des présents et les deux tiers ou la moitié de la valeur de l'immeuble selon les cas.
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