Le secteur touristique en Sicile connaît une croissance constante, et transformer un bien immobilier en location de vacances ou en Bed & Breakfast représente aujourd'hui l'un des investissements les plus rentables. Cependant, lorsque l'on ouvre une structure d'hébergement au sein d'une copropriété (condominio), les doutes et les frictions avec les autres propriétaires sont monnaie courante. Chez Domus Sicilia Immobiliare, nous accompagnons quotidiennement propriétaires et investisseurs : voici ce que stipulent la loi et la jurisprudence à ce sujet.
1. Le principe général : La liberté de destination
Sous réserve de limitations spécifiques, chaque propriétaire a le droit d'utiliser son appartement comme il l'entend, y compris pour une activité de location de chambres ou de B&B non entrepreneuriale.
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Aucune autorisation d'assemblée : Pour ouvrir une location de vacances ou un B&B, l'autorisation de l'assemblée de copropriété n'est pas nécessaire. L'activité relève du droit normal de jouissance de la propriété privée.
2. Le « pouvoir » du règlement de copropriété
Bien que l'assemblée ne puisse interdire l'activité à la majorité, il existe une exception fondamentale liée au type de règlement :
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Le règlement contractuel : Si la copropriété possède un règlement de nature contractuelle (c’est-à-dire rédigé par le constructeur initial unique et accepté par tous les copropriétaires dans leurs actes d'achat respectifs) contenant une clause explicite interdisant de destiner les appartements à des pensions, hôtels ou locations de chambres, alors l'activité ne peut pas être ouverte.
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Les limites des règlements d'assemblée : Un règlement normal approuvé à la majorité par l'assemblée ne peut pas limiter l'usage de la propriété privée en interdisant les B&B, à moins d'obtenir l'unanimité de tous les copropriétaires.
3. Les limites légales : Attention au « bruit » et à la décence
Même en l'absence d'interdictions dans le règlement, quiconque ouvre une location de vacances doit respecter rigoureusement les règles de la vie en communauté :
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Le trouble de la tranquillité : Le va-et-vient continu des touristes, les valises traînées dans les cages d'escalier tard dans la nuit, les fêtes ou le tapage fréquent peuvent constituer le délit de trouble à la tranquillité publique s'ils portent préjudice à l'ensemble de l'immeuble.
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L'utilisation des parties communes : Le locataire occasionnel a les mêmes droits que le propriétaire d'utiliser les escaliers, l'ascenseur et le hall d'entrée, mais il ne peut en abuser en créant des nuisances ou en encombrant les espaces communs avec des déchets inappropriés.
Vous envisagez d'investir dans un bien immobilier locatif ou souhaitez vérifier la conformité d'un appartement pour y ouvrir une location de vacances ? Venez nous rendre visite dans les bureaux de Domus Sicilia Immobiliare : nous vous guiderons pas à pas dans le bon choix.
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