Il y a un aspect du marché immobilier qui crée souvent la confusion : la différence entre surface utile habitable et surface accessoire. Lors de nos recherches de biens, nous visitons fréquemment des maisons où les tavernes, aménagées avec des cuisines en maçonnerie, des parquets et des salles de bains modernes, sont présentées comme de « seconds salons » ou des « chambres supplémentaires ».
Pourtant, très souvent, cette « taverne » de rêve est officiellement une cave ou un local de débarras au cadastre. Voyons pourquoi il est fondamental de faire le point avant de dépenser votre argent.
Pourquoi ne sont-elles souvent pas habitables ?
Lors de la construction, les promoteurs doivent respecter des limites de cubage et des paramètres stricts. Souvent, pour faire entrer le projet dans les limites du plan d'urbanisme, les tavernes et les sous-sols sont classés comme pièces accessoires ou dépendances.
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Manque de conditions d'hygiène et de salubrité : Nombre de ces espaces ne respectent pas le rapport aéro-éclairant (le rapport entre la surface des fenêtres et celle du sol) ou ne présentent pas les hauteurs minimales exigées par le règlement de construction pour les pièces résidentielles.
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Le problème de l'humidité et de la salubrité : Les tavernes sont souvent des pièces souterraines ou semi-souterraines. Même si elles sont esthétiquement bien finies, elles peuvent souffrir de problèmes d'humidité ascensionnelle ou de condensation, ce qui les rend impropres à l'hébergement d'une chambre à coucher ou d'un espace de vie prolongé pour des raisons de santé.
Les risques pour l'acheteur
Acheter une taverne présentée à tort comme habitable comporte des risques concrets :
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Problèmes avec le prêt immobilier : La banque, par le biais de l'évaluation du technicien, évaluera le bien sur la base de son statut cadastral officiel. Si la taverne n'est pas autorisée ou n'est pas habitable, la banque pourrait refuser le prêt ou ne l'accorder que sur la partie résidentielle, dévaluant ainsi l'investissement.
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Conformité urbanistique : En cas de futur contrôle ou de revente, vous pourriez vous retrouver dans l'obligation de remettre les lieux en état à vos propres frais (en démolissant une cuisine ou une salle de bains non autorisée) car elles constituent une infraction urbanistique.
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Assurance et revente : Une maison dotée d'une pièce « non conforme » est beaucoup plus difficile à revendre et n'est pas correctement couverte par les assurances en cas de dommage.
Le conseil de Domus Sicilia Immobiliare
La taverne peut être un espace magnifique pour les loisirs, mais elle doit être vendue et achetée pour ce qu'elle est.
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Vérifiez toujours le plan cadastral : Si le plan ne fait pas apparaître de salle de bains et de cuisine dans la taverne, cela signifie qu'elles n'ont pas été autorisées.
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Défiez-vous des promesses verbales : Un beau sol ne suffit pas à transformer une cave en salon. Demandez toujours le certificat d'habitabilité et vérifiez les permis de construire.
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La transparence est payante : Pour les vendeurs, déclarer correctement la nature du bien évite que les négociations n'échouent à la dernière minute devant le notaire et protège contre d'éventuelles demandes d'indemnisation.
Vous souhaitez acheter avec la certitude d'acquérir des mètres carrés que vous pourrez réellement habiter en toute légalité ? Chez Domus Sicilia Immobiliare, nous œuvrons pour protéger vos intérêts, en offrant un conseil technique qui va au-delà de la simple beauté esthétique. Venez nous rendre visite au bureau pour un conseil personnalisé.
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