Hay un aspecto del mercado inmobiliario que a menudo crea confusión: la diferencia entre superficie útil habitable y superficie accesoria. Durante nuestras búsquedas de inmuebles, visitamos frecuentemente casas donde las tabernas, acabadas con cocinas de obra, suelos de parqué y baños modernos, se presentan como "segundos salones" o "dormitorios adicionales".
Sin embargo, muy a menudo, esa "taberna" de ensueño es oficialmente un sótano o un trastero en el catastro. Veamos por qué es fundamental aclarar las cosas antes de gastar su dinero.
¿Por qué a menudo no son habitables?
Durante la construcción, los constructores deben ceñirse a estrictos límites de edificabilidad y parámetros. A menudo, para que el proyecto encaje dentro de los límites del plan general, las tabernas y los semisótanos se catalogan como habitaciones accesorias o anejos.
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Falta de requisitos higiénico-sanitarios: Muchos de estos espacios no cumplen con la relación de iluminación y ventilación (la relación entre la superficie de las ventanas y la superficie del suelo) o no presentan las alturas mínimas exigidas por las ordenanzas municipales para las estancias residenciales.
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El problema de la humedad y la salubridad: Las tabernas suelen ser locales subterráneos o semisubterráneos. Aunque estéticamente estén bien acabados, pueden sufrir problemas de humedades por capilaridad o condensación, lo que los hace inadecuados para albergar un dormitorio o una zona de estar prolongada por motivos de salud.
Los riesgos para el comprador
Comprar una taberna presentada falsamente como habitable conlleva riesgos concretos:
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Problemas con la hipoteca: El banco, a través de la tasación del técnico, evaluará el inmueble basándose en su situación catastral oficial. Si la taberna no está autorizada o no es habitable, el banco podría denegar el préstamo o concederlo solo sobre la parte residencial, devaluando la inversión.
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Conformidad urbanística: En caso de una futura inspección o de una reventa, es posible que se vea en la obligación de restituir el inmueble a su estado original a su costa (demoliendo la cocina o el baño no autorizados) por constituir una infracción urbanística.
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Seguro y reventa: Una casa con un local "no conforme" es mucho más difícil de revender y no está cubierta adecuadamente por los seguros en caso de daños.
El consejo de Domus Sicilia Immobiliare
La taberna puede ser un espacio magnífico para el ocio, pero debe venderse y comprarse por lo que es.
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Compruebe siempre el plano catastral: Si en el plano no figuran el baño y la cocina en la taberna, significa que no han sido autorizados.
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Desconfíe de las promesas verbales: Un suelo bonito no basta para convertir un sótano en un salón. Pida siempre la cédula de habitabilidad y verifique las licencias de obras.
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La transparencia compensa: Para el vendedor, declarar correctamente la naturaleza del inmueble evita que las negociaciones se rompan en el último minuto ante el notario y protege frente a futuras reclamaciones de indemnización.
¿Desea comprar con la certeza de adquirir metros cuadrados que realmente pueda habitar con total legalidad? En Domus Sicilia Immobiliare, trabajamos para proteger sus intereses, ofreciendo un asesoramiento técnico que va más allá de la mera belleza estética. Vístanos en la oficina para un asesoramiento personalizado.
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