Wenn man sich entscheidet, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, glaubt man oft, dass die Erbschaftssteuererklärung (Dichiarazione di Successione) das einzige Dokument ist, das für den Notartermin benötigt wird.
Doch bei der vorläufigen Prüfung oder direkt vor dem Notar taucht plötzlich eine Forderung auf: „Es wird eine Urkunde über die stillschweigende Erbschaftsannahme benötigt.“
Diese Formalität, die Laien oft unbekannt ist, sorgt für Zweifel und ein wenig Unbehagen. Klären wir auf, was das ist, warum das Gesetz es vorschreibt und wie es sich auf den Verkauf Ihres Hauses auswirkt.
Das Missverständnis: Die Erbschaftssteuererklärung reicht nicht aus
Der erste Fehler, den man vermeiden sollte, ist die Verwechslung der Erbschaftssteuererklärung mit der Erbschaftsannahme.
Die Erbschaftssteuererklärung ist eine rein steuerliche Angelegenheit. Sie dient nur dazu, das Finanzamt über den Vermögensübergang zu informieren und die entsprechenden Steuern zu zahlen. Sie beweist keineswegs, dass Sie das Erbe tatsächlich angetreten haben.
Die Erbschaftsannahme ist der Rechtsakt, mit dem ein Erbe offiziell entscheidet, Eigentümer zu werden (und damit Rechte sowie eventuelle Schulden übernimmt).
Was ist eine stillschweigende Annahme?
Die Annahme kann ausdrücklich (durch Unterzeichnung einer öffentlichen Urkunde beim Notar) oder, weitaus häufiger, stillschweigend (gemäß Artikel 476 des Zivilgesetzbuches) erfolgen.
Eine stillschweigende Annahme liegt vor, wenn der Erbe eine Handlung vornimmt, die zwangsläufig seinen Willen zur Annahme voraussetzt und die er nur in seiner Eigenschaft als Erbe vornehmen dürfte.
Das beste Beispiel ist der Verkauf eines Hauses. Wenn Sie einen Vorvertrag unterschreiben oder eine geerbte Immobilie verkaufen, handeln Sie als Eigentümer. Folglich nehmen Sie das Erbe stillschweigend an.
Warum verlangt der Notar sie für den Kaufvertrag?
Wenn der Verkauf des Hauses ohnehin eine "stillschweigende Annahme" bedeutet, warum verlangt der Notar dann eine formelle Urkunde und die Kosten für eine Grundbucheintragung?
Die Antwort liegt in der Kontinuität der Transkriptionen (Artikel 2650 des Zivilgesetzbuches) und dem Schutz des Käufers.
Die Immobilienregister müssen eine lückenlose Kette der Eigentumsübertragungen aufweisen:
Vorheriger Eigentümer (Verstorbener) $\longrightarrow$ Erbe $\longrightarrow$ Neuer Käufer
Wenn die Transkription der Annahme zugunsten des Erben fehlt, bricht die Kette. Dies birgt zwei ernsthafte Risiken für den Käufer (und die Bank, die das Darlehen gewährt):
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Der Kauf ist nicht sicher: Ohne Transkription könnte der Kauf theoretisch von Gläubigern des Verstorbenen oder einem nachfolgenden Erben angefochten werden.
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Die Bank blockiert das Darlehen: Kein Kreditinstitut vergibt ein Darlehen für eine Immobilie, deren rechtliche Herkunft nicht absolut linear und abgesichert ist.
Wie wird es geregelt und was kostet es?
In den allermeisten Fällen wird die Rechtmäßigkeit direkt am Tag des notariellen Kaufvertrags wiederhergestellt.
Der mit dem Verkauf beauftragte Notar erstellt eine spezifische Urkunde (neben dem Kaufvertrag), in der er die stillschweigende Annahme formalisiert und im Immobilienregister einträgt.
Was kostet das?
Die Kosten für die Transkription der stillschweigenden Erbschaftsannahme liegen in der Regel zwischen 500 € und 700 € insgesamt. Dieser Betrag beinhaltet:
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Feste Steuern an den Staat (Hypothekensteuer, Registersteuer und Stempelsteuer).
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Das Honorar des Notars für die zusätzliche Urkunde.
Wer muss zahlen?
Sofern zwischen den Parteien nichts anderes vereinbart wurde, gehen die Kosten vollständig zu Lasten des Verkäufers (des Erben). Denn es liegt in der Verantwortung des Verkäufers, das volle Eigentum und die Verkäuflichkeit der Immobilie zu garantieren.
Hinweis: Wenn es mehrere Erben gibt, die gemeinsam verkaufen, genügt eine einzige Transkription (mit einem Gesamtkostenaufwand).
Die Fristen: Die 20-Jahres-Regel
Die Transkription der stillschweigenden Annahme ist nur dann zwingend erforderlich, wenn der Tod des Voreigentümers innerhalb der letzten 20 Jahre eingetreten ist.
Sind seit dem Tod des Angehörigen mehr als zwanzig Jahre vergangen, ist das Recht auf Erbschaftsannahme verjährt, und der Erbe hat das Eigentum konsolidiert (oft durch Ersitzung), wodurch die Transkription überflüssig wird.
Keine Überraschungen beim Notartermin mit Domus Sicilia Immobiliare
Kurz vor dem Notartermin festzustellen, dass man unvorhergesehene Kosten tragen muss oder – noch schlimmer – dass das Darlehen des Käufers blockiert wird, ist ein Szenario, das jeder Verkäufer vermeiden möchte.
Unsere Arbeitsweise bei Domus Sicilia Immobiliare basiert auf einer präventiven Dokumentenanalyse. Wenn Sie uns ein geerbtes Haus anvertrauen, prüfen wir sofort den Nachlass, die Daten und die Eigentumstitel. Auf diese Weise informieren wir Sie vom ersten Tag an über die notwendigen notariellen Schritte und die damit verbundenen Kosten und garantieren Ihnen einen reibungslosen, transparenten Verkauf ohne bürokratische Hürden.
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