Beim Durchstöbern von Immobilienportalen oder der Besichtigung Ihres Traumhauses bewerten Sie verständlicherweise zuerst den Kaufpreis. Um den Kauf jedoch sicher und stressfrei zu planen, ist es entscheidend, dass Ihr Gesamtbudget eine Reihe von Nebenkosten und Steuern abdeckt.
Viele Käufer sind kurz vor dem Notartermin (Rogito) von Kosten überrascht, die sie nicht eingeplant hatten. Transparenz steht bei uns an erster Stelle: Deshalb haben wir diesen klaren und schematischen Leitfaden erstellt, damit Sie die tatsächlichen Kosten Ihrer Investition bis auf den Cent genau berechnen können.
1. Kaufsteuern (Staatliche Steuern)
Die Steuern variieren erheblich, je nachdem, ob Sie von einer Privatperson oder einer Baufirma kaufen und ob es sich um Ihren Erstwohnsitz (Prima Casa) oder eine Zweitimmobilie handelt.
Kauf von einer Privatperson (Der häufigste Fall) In diesem Fall fällt keine Mehrwertsteuer (IVA) an, sondern die Registrierungssteuer, die der Notar im Auftrag des Staates erhebt. Berechnungsgrundlage ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Katasterwert (valore catastale) der Immobilie (meist deutlich niedriger als der Marktwert).
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Erstwohnsitz: Die Registrierungssteuer beträgt 2 % des Katasterwerts (mindestens 1.000 €). Hypotheken- und Katastersteuern sind jeweils auf 50 € festgesetzt.
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Zweitwohnsitz: Die Registrierungssteuer steigt auf 9 % des Katasterwerts. Hypotheken- und Katastersteuern betragen ebenfalls jeweils 50 €.
Kauf von einer Baufirma (Innerhalb von 5 Jahren nach Baufertigstellung) Hier ist der Kauf mehrwertsteuerpflichtig (IVA), die direkt auf den tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilie berechnet wird.
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Erstwohnsitz: 4 % MwSt. + feste Registrierungs-, Hypotheken- und Katastersteuern (jeweils 200 €).
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Zweitwohnsitz: 10 % MwSt. + feste Steuern (jeweils 200 €).
2. Notargebühren
Der Notar ist eine gesetzlich vorgeschriebene, neutrale Instanz, die die Rechtmäßigkeit des Verkaufs garantiert. Das Honorar variiert je nach Immobilienwert und Komplexität der Urkunde.
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Hinweis: Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, muss der Notar zwei separate Urkunden erstellen: den Kaufvertrag und den Hypothekenvertrag. Das Honorar berücksichtigt daher beide Leistungen.
3. Kosten für das Hypothekendarlehen (falls erforderlich)
Wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren, fallen während der Antragsprüfung einige Bank- und Versicherungskosten an:
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Bearbeitungsgebühr (Istruttoria): Kosten der Bank für die Prüfung Ihres Antrags (meist zwischen 500 € und 1.200 €).
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Gutachterkosten (Perizia): Vergütung für den Experten, der den Wert und die städtebauliche Konformität des Hauses prüft (ca. 300 € – 500 €).
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Ersatzsteuer (Imposta Sostitutiva): Wird direkt von der Bank einbehalten; sie beträgt 0,25 % des Darlehensbetrags für den Erstwohnsitz (2 % für Zweitimmobilien).
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Brand- und Explosionsversicherung: Die von der Bank vorgeschriebene Gebäudeversicherung.
4. Provision der Immobilienagentur
Die Arbeit eines Immobilienmaklers besteht nicht nur aus „Hausbesichtigungen“, sondern umfasst die gründliche Prüfung von Dokumenten, Kataster- und städtebaulichen Nachweisen, die Vertragsgestaltung und die Begleitung bis zum Notartermin. Die Provision ist ein Prozentsatz des Kaufpreises zzgl. MwSt. und ist eine Investition in die Sicherheit der gesamten Transaktion.
Ein praktisches Beispiel
Angenommen, Sie kaufen einen Erstwohnsitz von einer Privatperson für 150.000 €, mit einem Katasterwert von 60.000 €:
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Registrierungssteuer (2 % von 60.000 €): 1.200 €
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Feste Steuern (Hypotheken- und Katastersteuern): 100 €
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Indikative Notarkosten (einzelne Urkunde ohne Hypothek): ca. 1.500 € / 2.000 €
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Agenturprovision: Gemäß vertraglicher Vereinbarung.
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