Kategorie F: Immobilien im "Wartestatus"

1. F/1 - Städtische Flächen (Area Urbana) Dabei handelt es sich um Grundstücksteile, die nicht mehr als landwirtschaftlich genutzt gelten, da sie an ein Gebäude gebunden sind (z. B. ein Innenhof), aber noch nicht als spezifisches Zubehör (wie ein Garten oder ein Parkplatz) erfasst wurden.

2. F/2 - Ruinöse Einheiten (Unità Collabenti) Dies ist die wohl häufigste Kategorie für diejenigen, die Ruinen zum Renovieren suchen.

• Was sie sind: Gebäude, die aufgrund ihres fortgeschrittenen Verfalls weder bewohnbar noch für andere Zwecke nutzbar sind und kein Einkommen erzielen können.

• Vorteil: Sie sind von der Grundsteuer (IMU) befreit, da sie als "collabenti" (also baufällig) gelten.

• Achtung: Einfache Instandhaltungsmaßnahmen reichen hier nicht aus; es sind umfassende Sanierungsmaßnahmen erforderlich.

3. F/3 - Im Bau befindliche Einheiten Bezeichnet eine Immobilie, die sich im "Rohbau" befindet.

• Verwendung: Es handelt sich um eine vorläufige Kategorie. Sie wird verwendet, um Kaufverträge oder Hypotheken abzuschließen, bevor das Gebäude fertiggestellt ist.

• Frist: Im Normalfall sollte die Immobilie nicht länger als 6 bis 36 Monate in dieser Kategorie verbleiben, danach muss sie in die endgültige Kategorie (A, C usw.) umgestuft werden.

4. F/4 - In der Definition befindliche Einheiten Ähnlich wie F/3, aber für bestehende Gebäude verwendet, die einer Aufteilung, umfassenden Renovierung oder Nutzungsänderung unterliegen, die noch nicht abgeschlossen ist. Oft verwendet, wenn die endgültige Nutzung noch unklar ist (Büro oder Wohnung?).

5. F/5 - Dachterrassen (Lastrico Solare) Stellt die begehbare Terrasse eines Gebäudes (Flachdach) dar, wenn diese im Alleineigentum steht und separat von den darunter liegenden Wohnungen verkauft werden kann. Es ist das "Potenzial" par excellence: Hier kann oft zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden (sofern der Bebauungsplan dies zulässt).

Warum sind sie für Käufer oder Verkäufer wichtig? Der Umgang mit Immobilien der Kategorie F erfordert Fachkompetenz – hier wird die Rolle von Domus Sicilia entscheidend. Drei Kernpunkte:

• Marktwert: Ein F/2 (Ruine) hat einen Wert, der ausschließlich von der vorhandenen Kubatur und der Lage abhängt.

• Besteuerung beim Kauf: Beim Kauf eines Objekts der Kategorie F/3 oder F/4 fallen Steuern fix oder proportional auf Basis des Kaufpreises an, nicht auf den Katasterwert (da keiner existiert), was die Budgetplanung verändert.

• Hypotheken: Nicht alle Banken finanzieren gerne den Kauf einer ruinösen Einheit (F/2), es sei denn, es liegt ein genehmigtes Renovierungsprojekt vor.

Der Rat von Domus Sicilia "Immobilien der Kategorie F sind oft Rohdiamanten. Eine Dachterrasse (F/5) kann zu einem wunderschönen Penthouse werden, und eine städtische Fläche (F/1) kann in private Parkplätze umgewandelt werden, die im Viertel fehlen. Da es sich jedoch um Kategorien 'ohne Ertrag' handelt, bergen sie bürokratische Tücken: Handeln Sie niemals ohne einen aktuellen Katasterauszug und die Beratung durch Ihren Immobilienberater des Vertrauens."