Wenn man sich entscheidet, eine Immobilie zu verkaufen oder zu erwerben, ist eines der ersten Dokumente, das vorgelegt wird, der Katasterplan (planimetria catastale). Oft hört man: "Schau, der Plan ist identisch mit dem Haus, also ist alles in Ordnung."
Leider reicht dies nach italienischem Recht nicht aus. Es gibt eine grundlegende Unterscheidung zwischen dem Katasteramt und der Gemeinde, die jeder Eigentümer kennen sollte, damit der Verkauf nicht kurz vor dem Notartermin scheitert.
1. Die Katasterkonformität (Der steuerliche Aspekt)
Das Katasteramt (Catasto) ist eine Abteilung der Agentur der Einnahmen (Agenzia delle Entrate). Seine Hauptfunktion ist steuerlicher Natur: Es dient dazu, festzulegen, wie viele Steuern Sie für diese Immobilie zahlen müssen.
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Wozu es dient: Es identifiziert die Immobilie, ihre Kategorie (wie in den vorangegangenen Artikeln beschrieben) und ihren Katasterertrag (rendita).
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Die Einschränkung: Die Tatsache, dass eine Änderung (z. B. das Einreißen einer Wand für einen Open-Space-Bereich) im Katasterplan eingetragen ist, bedeutet nicht, dass diese Änderung auch baurechtlich genehmigt wurde.
2. Die Städtebauliche Konformität (Der baurechtliche Aspekt)
Hier kommt die Gemeinde (Comune) ins Spiel. Die städtebauliche Konformität ist die Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilie und den in den Gemeindearchiven hinterlegten Baugenehmigungen (Baugenehmigungen, Konzessionen, SCIA, CILA).
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Warum sie vorrangig ist: Die Gemeinde entscheidet, was gebaut oder verändert werden darf. Wenn eine Trennwand ohne Mitteilung an die Gemeinde entfernt wurde, liegt ein Baurechtsverstoß (abuso edilizio) vor, selbst wenn der Katasterplan "aktualisiert" ist.
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Das Risiko: Ohne städtebauliche Konformität ist die Immobilie nicht ordnungsgemäß handelbar, und der Notar könnte sich weigern, den Kaufvertrag zu beurkunden.
Das Paradoxon vom "aktualisierten, aber irregulären Kataster"
Dies ist eine sehr häufige Situation: In den 80er oder 90er Jahren wurden Katasteränderungen vorgenommen, um die Pläne zu aktualisieren, ohne jedoch die entsprechenden Anträge bei der Gemeinde einzureichen. Das Ergebnis? Sie haben einen Plan, der perfekt aussieht, aber die Immobilie ist technisch gesehen irregulär.
Was vor dem Verkauf zu prüfen ist:
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Die Baugenehmigung: Gibt es ein von der Gemeinde genehmigtes Projekt, das mit dem Haus übereinstimmt?
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Die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Agibilità): Verfügt die Immobilie over das Dokument, das Sicherheit und Hygiene bescheinigt?
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Auszug und Plan: Stimmen diese sowohl mit der Gemeinde als auch mit der Realität überein?
Warum Sie sich auf Domus Sicilia verlassen sollten?
Unsere Aufgabe ist es nicht nur, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen, sondern zu gewährleisten, dass die Transaktion in absoluter Sicherheit erfolgt.
"Ein Haus oder ein Grundstück zu verkaufen, ohne die städtebauliche Konformität geprüft zu haben, ist ein enormes Risiko. Eine kleine Unregelmäßigkeit kann zu einem rechtlichen Albtraum oder einer massiven Wertminderung führen."
Bevor wir Ihre Immobilie auf den Markt bringen, führen wir eine vollständige Dokumentenprüfung durch. Falls Diskrepanzen zwischen Gemeinde und Kataster bestehen, helfen wir Ihnen mit den richtigen Technikern, diese zu lösen, bevor sie beim Notar zum Problem werden.
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