Durante un sopralluogo tecnico o una verifica dello stato legittimo, capita molto spesso di accorgersi che la realtà dei fatti non coincide al millimetro con il progetto depositato in Comune. Una finestra spostata di dieci centimetri, una parete interna leggermente traslata o un’altezza del soffitto che varia di pochissimo.
In questi casi, bisogna subito chiamare l'ufficio sanatorie? Non necessariamente. Entra in gioco il concetto di Tolleranza Costruttiva.
Cosa sono le Tolleranze Costruttive?
La legge riconosce che, durante la fase di cantiere (specialmente nelle costruzioni non recenti), possono verificarsi dei piccoli scostamenti tecnici rispetto ai disegni. Se queste differenze rimangono entro certi limiti, l'immobile è considerato comunque regolare e non è necessario presentare alcuna pratica di sanatoria.
1. La regola del 2%: Il limite classico
Fino a poco tempo fa, la regola generale era semplice: se lo scostamento tra le misure reali e quelle del progetto (altezza, superficie, volumi, distacchi) non superava il 2%, l'irregolarità non veniva considerata un abuso edilizio.
Esempio pratico: Se il progetto prevede una stanza lunga 5 metri, una differenza di 10 centimetri (il 2% di 500 cm) rientra nella tolleranza e la casa è perfettamente regolare.
2. Le novità del Decreto "Salva Casa" (2024-2025)
Per agevolare il mercato immobiliare e risolvere le micro-difformità delle vecchie abitazioni, la normativa recente ha introdotto soglie di tolleranza più ampie per gli immobili realizzati prima del 2021. Le nuove percentuali variano in base alla dimensione dell'unità immobiliare:
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2% per superfici superiori a 500 mq;
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3% per superfici tra 300 e 500 mq;
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4% per superfici tra 100 e 300 mq;
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5% per unità immobiliari sotto i 100 mq.
In pratica, più piccola è la casa (come molti appartamenti o piccoli rustici etnei), maggiore è la flessibilità permessa dalla legge.
3. Le Tolleranze Esecutive: oltre le misure
Esistono anche le cosiddette tolleranze esecutive, che riguardano non tanto le misure generali, quanto i dettagli realizzativi. Rientrano in questa categoria:
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Il minore o diverso prospetto (es. una finestra leggermente diversa).
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La diversa collocazione di aperture interne.
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L'esecuzione di opere minori non riconducibili a un aumento di volumetria.
Perché è importante saperlo?
Conoscere le tolleranze costruttive è fondamentale per due motivi:
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Sbloccare la vendita: Se il perito della banca rileva una piccola differenza, il venditore può dimostrare (tramite un tecnico) che si tratta di tolleranza e non di abuso, evitando che la banca neghi il mutuo.
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Risparmiare tempo e denaro: Evita di pagare sanzioni e parcelle per sanare irregolarità che la legge considera già irrilevanti.
Il consiglio di Domus Sicilia
Sebbene le tolleranze siano un grande aiuto, non possono essere "autocertificate" dal proprietario in modo approssimativo. È sempre necessaria una dichiarazione tecnica firmata da un professionista abilitato.
Noi di Domus Sicilia | Dimore e Terreni suggeriamo sempre di far verificare queste tolleranze prima di mettere l'immobile sul mercato. Sapere che quella piccola difformità rientra nei limiti di legge ti permetterà di gestire la trattativa con estrema serenità e trasparenza.
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