In passato, per vendere o comprare casa, spesso ci si accontentava di una rapida occhiata alla planimetria catastale. Se il disegno "somigliava" alla casa, si procedeva al rogito. Oggi non è più così.
Il mercato immobiliare moderno richiede certezze, e la certezza ha un nome preciso: Stato Legittimo. Noi di Domus Sicilia | Dimore e Terreni lo consideriamo il "passaporto" indispensabile per ogni proprietà, specialmente in un territorio ricco di storia e stratificazioni edilizie come quello etneo.
Cos’è lo Stato Legittimo?
Lo Stato Legittimo (introdotto ufficialmente nell'art. 9-bis del D.P.R. 380/01) non è un semplice documento, ma la corrispondenza esatta tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli abilitativi depositati negli archivi del Comune.
In parole povere: lo Stato Legittimo certifica che ciò che è stato costruito è esattamente ciò che il Comune ha autorizzato nel tempo.
La grande confusione: Catasto vs Comune
Questo è l'errore più comune che riscontriamo nelle trattative:
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La Planimetria Catastale: Ha una funzione prevalentemente fiscale (serve a pagare le tasse). Il fatto che la planimetria sia aggiornata NON significa che la casa sia in regola.
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I Titoli Edilizi (Comune): Sono le licenze, le concessioni, le SCIA o le varianti depositate negli anni. È solo qui che risiede la verità urbanistica della casa.
Perché è fondamentale per chi compra?
Se acquisti un immobile senza aver verificato lo stato legittimo, erediti anche eventuali abusi edilizi. Questo può comportare:
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Problemi con il Mutuo: Le banche oggi sono estremamente rigide. Se il perito riscontra una difformità rispetto ai progetti comunali, il mutuo non verrà erogato.
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Impossibilità di ristrutturare: Non puoi ottenere nuovi permessi per lavori di ristrutturazione o bonus edilizi se l'immobile non è "legittimo".
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Responsabilità legale: Anche se l'abuso è stato fatto trent'anni fa dal vecchio proprietario, una volta firmato il rogito, la responsabilità di ripristinare i luoghi o sanare (se possibile) ricade su di te.
Perché è fondamentale per chi vende?
Vendere un immobile privo di stato legittimo espone a rischi gravissimi. Se dopo la vendita l'acquirente scopre una difformità non dichiarata, può richiedere:
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La risoluzione del contratto (annullamento della vendita).
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Il risarcimento del danno.
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La riduzione del prezzo.
Come si ottiene la certificazione dello Stato Legittimo?
Per definire lo stato legittimo di una villa a Trecastagni o di un appartamento a Catania, è necessario un Accesso agli Atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune. Un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) deve:
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Recuperare tutti i progetti originali e le varianti.
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Effettuare un rilievo millimetrico della casa.
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Confrontare i due dati. Se coincidono (o rientrano nelle tolleranze di legge), lo stato è legittimo.
La nota di Domus Sicilia
Specialmente nei nostri borghi alle pendici dell'Etna, molti immobili hanno subito modifiche nel corso dei decenni (lo spostamento di una porta, la chiusura di una veranda, una diversa distribuzione degli spazi).
Noi di Domus Sicilia consigliamo sempre ai venditori di preparare una Relazione Tecnica Integrata prima di mettere l'immobile sul mercato. Presentarsi a un potenziale acquirente con lo stato legittimo già verificato non solo accelera la vendita, ma aumenta il valore percepito della casa, trasmettendo sicurezza e professionalità.
Stai pensando di vendere la tua casa o ne hai puntata una che ti fa battere il cuore? Non rischiare sorprese al momento del rogito. Contattaci per una consulenza: ti aiuteremo a verificare che il tuo sogno abbia tutte le carte in regola.
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