Camminando tra i borghi dell'Etna o nelle campagne della provincia di Catania, capita spesso di innamorarsi di un vecchio deposito in pietra lavica o di un magazzino agricolo circondato da agrumeti. Molti sognano di trasformare queste strutture in residenze uniche o in accoglienti case vacanze.
Ma attenzione: un magazzino non è una casa. Per renderlo tale, occorre affrontare il processo del Cambio di Destinazione d'Uso. Noi di Domus Sicilia | Dimore e Terreni abbiamo preparato questa guida per aiutarti a capire fattibilità, costi e vantaggi di questa trasformazione.
Cos’è la Destinazione d’Uso?
Ogni immobile ha una "identità" legale e fiscale stabilita dal Catasto e dal Comune. Un immobile può essere residenziale (Cat. A), commerciale (Cat. C/1), deposito (Cat. C/2) o agricolo. Cambiare destinazione significa mutare questa identità per permettere un utilizzo diverso da quello originale.
1. La prima verifica: Il Piano Regolatore Generale (PRG)
Non tutti i magazzini possono diventare abitazioni. Il primo passo è consultare le norme del Comune (es. Nicolosi, Viagrande, Zafferana).
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Zone Omogenee: Se il magazzino si trova in una zona agricola, il cambio potrebbe essere limitato o vincolato a determinati requisiti (come la dimensione del terreno circostante).
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Indici di Edificabilità: Bisogna verificare se la cubatura esistente è compatibile con i parametri residenziali della zona.
2. Cambio con opere o senza opere?
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Senza Opere: Se l'immobile è già strutturalmente idoneo e non richiede interventi edilizi (caso raro per magazzini rurali).
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Con Opere: È il caso più frequente. Per trasformare un deposito in abitazione dovrai realizzare impianti (idrico, elettrico, fognario), creare servizi igienici e garantire i rapporti aeroilluminanti (la giusta proporzione tra finestre e superficie calpestabile). In questo caso serve un Permesso di Costruire o una SCIA.
3. I Costi: Gli Oneri di Urbanizzazione
Cambiare destinazione d'uso comporta un "costo" da pagare al Comune. Poiché un'abitazione pesa sui servizi pubblici (strade, illuminazione, fognature) più di quanto faccia un magazzino, dovrai versare gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione. In Sicilia, queste cifre variano da comune a comune e dipendono dai metri quadrati dell'immobile.
4. Il requisito fondamentale: L’Abitabilità (Agibilità)
Il traguardo finale del cambio di destinazione è l'ottenimento del Certificato di Agibilità. Per ottenerlo, l'immobile deve rispettare:
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Altezze minime: Generalmente 2,70 metri per i vani principali.
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Superfici minime: Ad esempio, almeno 9 mq per una stanza singola o 14 mq per una doppia.
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Isolamento e Sicurezza: Rispetto delle norme sismiche e di isolamento termico.
Perché conviene farlo in Sicilia?
Acquistare un immobile di categoria C/2 (magazzino) o C/6 (stalla/garage) ha spesso un prezzo d'acquisto molto più basso rispetto a una casa già abitabile. Anche aggiungendo i costi di ristrutturazione e degli oneri comunali, il valore finale dell'immobile trasformato è spesso molto superiore all'investimento totale, specialmente se si punta su finiture di pregio e sul recupero dei materiali originali come il cotto siciliano o la pietra lavica.
Il consiglio di Domus Sicilia
Il cambio di destinazione d'uso è un'ottima strategia d'investimento, ma va studiato a tavolino prima dell'acquisto. Una verifica preventiva evita di comprare un magazzino che, per vincoli paesaggistici o urbanistici, non potrà mai diventare una casa.
Hai trovato un rustico o un magazzino agricolo che vorresti trasformare nella tua prossima casa? Contattaci per un sopralluogo tecnico. Noi di Domus Sicilia ti aiuteremo a valutare il potenziale reale dell'immobile e la fattibilità del tuo progetto di trasformazione.
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