In Sicilia, la casa è il bene di famiglia per eccellenza e la donazione è lo strumento più utilizzato dai genitori per anticipare l’eredità ai figli. Ma cosa succede quando quella casa deve essere venduta?
Molti venditori restano sorpresi quando scoprono che il loro immobile è "bloccato" o che le banche non concedono il mutuo all'acquirente. In Domus Sicilia Immobiliare, aiutiamo ogni giorno i nostri clienti a risolvere queste criticità. Ecco tutto quello che devi sapere.
Il Problema: Perché la donazione fa "paura"?
Il rischio principale è legato alla cosiddetta "Azione di Riduzione". La legge italiana tutela i legittimari (coniuge e figli) a cui spetta sempre una quota di eredità.
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Se un genitore dona una casa a un figlio, ledendo la quota degli altri eredi, questi ultimi hanno tempo fino a 20 anni dalla donazione (o 10 anni dalla morte del donante) per impugnare l'atto.
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Se l’erede vince la causa, può reclamare la proprietà anche se questa è stata nel frattempo venduta a un terzo. Ecco perché le banche non finanziano immobili donati: la loro garanzia (l'ipoteca) potrebbe svanire.
Le 3 Soluzioni Tecniche di Domus Sicilia
Esistono tre modi principali per rendere un immobile donato perfettamente commerciabile e mutuabile:
1. La Polizza Assicurativa "Donazione Sicura"
È la soluzione più rapida e moderna. Si stipula una polizza assicurativa (il costo è una tantum e solitamente a carico del venditore) che indennizza la banca o l'acquirente nel caso in cui un erede dovesse avanzare pretese.
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Vantaggio: È economica e sblocca immediatamente la pratica di mutuo.
2. L'Atto di Rinuncia all'Opposizione
Se il donante è ancora in vita, i potenziali eredi legittimari possono firmare un atto notarile in cui rinunciano formalmente a opporsi alla donazione per i successivi 20 anni.
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Nota bene: Questa rinuncia non impedisce del tutto l’azione di riduzione dopo la morte, ma elimina il rischio che la banca perda l'ipoteca, rendendo l'immobile finanziabile.
3. La Risoluzione della Donazione (Mutuo Dissenso)
È la soluzione più radicale: donante e donatario tornano dal notaio e decidono di "annullare" la donazione. La proprietà torna al genitore, che potrà poi venderla direttamente all'acquirente.
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Vantaggio: Elimina alla radice ogni traccia della donazione dall'atto di compravendita, rendendo l'immobile "pulito" al 100% per ogni banca.
Il consiglio dell'esperto
Vendere una casa ricevuta in donazione non è impossibile, ma richiede una pianificazione documentale preventiva. Presentarsi all'appuntamento con l'acquirente avendo già pronta una soluzione (come la polizza o la disponibilità alla risoluzione) fa la differenza tra concludere l'affare o perdere il cliente.
Stai vendendo una casa ricevuta in donazione? Prima di mettere l'immobile sul mercato, contattaci. In Domus Sicilia Immobiliare effettuiamo uno studio legale preventivo sulla provenienza del tuo immobile per garantirti una vendita veloce e senza intoppi burocratici.