Se stai comprando o vendendo casa in Sicilia, avrai sentito parlare di "abitabilità" e "agibilità". Molti pensano siano documenti diversi, altri credono siano sinonimi. La verità sta nel mezzo: oggi sono la stessa cosa, ma hanno una storia diversa.
1. Un po' di storia: Abitabilità vs Agibilità
Fino a qualche anno fa (precisamente prima del D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell'Edilizia), esisteva una distinzione formale:
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L'Abitabilità: veniva rilasciata per gli immobili a uso abitativo (le case).
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L'Agibilità: veniva rilasciata per gli immobili a uso non abitativo (uffici, negozi, magazzini).
L'abitabilità si concentrava sull'igiene e la salute (altezza dei tetti, finestre), mentre l'agibilità sulla stabilità e sicurezza dell'edificio.
2. La situazione attuale: La Segnalazione Certificata (SCA)
Oggi questa distinzione è stata eliminata. Esiste un unico termine: Agibilità. Non viene più "rilasciata" dal Comune dopo mesi di attesa, ma viene presentata dal tuo tecnico (architetto o geometra) tramite la SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità).
Il tecnico assevera che l'immobile rispetta:
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Sicurezza: statica e impiantistica.
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Igiene e Sanità: rapporti aero-illuminanti (luce e aria nelle stanze).
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Risparmio Energetico: isolamento e impianti efficienti.
3. Si può vendere una casa senza agibilità?
Questa è la domanda che riceviamo più spesso a Domus Sicilia. Tecnicamente sì, l'atto di vendita è valido, ma il venditore deve dichiarare espressamente la mancanza del certificato e l'acquirente deve accettarlo.
Tuttavia, fate molta attenzione:
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Il problema Mutuo: Quasi nessuna banca concede un mutuo se l'immobile non è agibile.
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Il valore di mercato: Una casa senza agibilità vale sensibilmente meno e potrebbe nascondere abusi edilizi non sanabili.
4. Il caso delle case d'epoca in Sicilia
Nelle zone dove operiamo, come i borghi dell'Etna (Piedimonte, Vena) o i centri storici (Ortigia, Avola), molti immobili antichi non hanno il certificato di agibilità semplicemente perché costruiti prima delle leggi moderne.
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In questi casi, l'agibilità può essere "auto-certificata" da un tecnico che attesta che l'immobile non ha subito modifiche sostanziali e che rispetta i requisiti minimi di sicurezza dell'epoca.
La Check-list di Domus Sicilia per chi compra:
Prima di firmare una proposta d'acquisto, assicurati che siano presenti:
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Certificato di collaudo statico (per edifici recenti).
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Dichiarazioni di conformità degli impianti (elettrico, idrico, gas).
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APE (Attestato di Prestazione Energetica).
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SCA (Segnalazione Certificata di Agibilità) firmata da un tecnico abilitato.
Hai dubbi sulla documentazione della casa che vuoi acquistare? Il team di Domus Sicilia Immobiliare effettua uno screening documentale completo per garantirti un acquisto sereno e senza sorprese legali.