C’è un aspetto del mercato immobiliare che spesso crea confusione: la differenza tra superficie utile abitabile e superficie accessoria. Durante le nostre ricerche di immobili, ci capita frequentemente di visitare case dove le taverne, rifinite con cucine in muratura, pavimenti in parquet e bagni moderni, vengono presentate come "secondi saloni" o "camere aggiuntive".
Eppure, molto spesso, quella "taverna" da sogno è catastalmente una cantina o un locale di sgombero. Vediamo perché è fondamentale fare chiarezza prima di mettere mano al portafoglio.
Perché spesso non sono abitabili?
I costruttori, in fase di edificazione, devono attenersi a indici di cubatura e parametri rigidi. Spesso, per far rientrare il progetto nei limiti del piano regolatore, le taverne e i seminterrati vengono classificati come locali accessori o pertinenze.
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Mancanza di requisiti igienico-sanitari: Molti di questi spazi non rispettano il rapporto aeroilluminante (il rapporto tra la superficie delle finestre e quella del pavimento) o non presentano le altezze minime previste dal regolamento edilizio per i locali residenziali.
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Il problema dell'umidità e della salubrità: Le taverne sono spesso locali interrati o seminterrati. Anche se ben rifinite esteticamente, possono soffrire di problemi di umidità di risalita o condensa, che le rendono inadatte a ospitare una camera da letto o una zona giorno prolungata per motivi di salute.
I rischi per l'acquirente
Acquistare una taverna spacciata per abitabile comporta rischi concreti:
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Problemi con il mutuo: La banca, tramite la perizia del tecnico, valuterà l'immobile basandosi sullo stato legittimo catastale. Se la taverna è abusiva o non abitabile, la banca potrebbe rifiutare il finanziamento o erogarlo solo sulla parte residenziale, svalutando l'investimento.
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Conformità urbanistica: In caso di un futuro controllo o di una rivendita, potreste trovarvi a dover ripristinare lo stato dei luoghi a vostre spese (demolendo cucina o bagno non autorizzati) perché configurano un abuso edilizio.
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Assicurazione e rivendibilità: Una casa con un locale "abusivo" è molto più difficile da rivendere e non è coperta correttamente dalle assicurazioni in caso di danni.
Il consiglio di Domus Sicilia Immobiliare
La taverna può essere uno spazio splendido per il tempo libero, ma deve essere venduta e comprata per quello che è.
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Controllate sempre la planimetria catastale: Se nella planimetria non compaiono bagno e cucina nella taverna, significa che non sono stati autorizzati.
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Diffidate dalle promesse verbali: Non basta un bel pavimento per rendere una cantina un salotto. Chiedete sempre il certificato di agibilità e verificate i titoli edilizi.
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La trasparenza conviene: Per chi vende, dichiarare correttamente la natura dell'immobile evita trattative che saltano all'ultimo minuto davanti al notaio e protegge da future richieste di risarcimento.
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