Les infiltrations d'eau et les fuites provenant du toit ou de la terrasse comptent parmi les sources de litiges les plus fréquentes entre copropriétaires. Lorsque des taches d'humidité, de la moisissure ou des décollements d'enduit apparaissent, la question centrale est toujours la même : qui doit financer les réparations et indemniser les préjudices ?
La réponse dépend principalement de la nature juridique de la structure à l'origine de la fuite.
1. Infiltrations depuis le toit ou la terrasse commune
Si l'eau provient du toit de l'immeuble, de la terrasse de couverture commune ou des gouttières, la responsabilité incombe à l'ensemble de la copropriété (Art. 1117 du Code Civil italien).
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Qui paie ? Les frais de réparation de l'étanchéité/couverture et l'indemnisation des dommages causés aux appartements situés en dessous sont répartis entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété.
2. Terrasse ou toit-terrasse à usage exclusif
Si la couverture de l'immeuble est constituée d'une terrasse réservée à l'usage ou à la propriété exclusive d'un seul copropriétaire, les règles de répartition diffèrent (Art. 1126 du Code Civil italien) :
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1/3 des dépenses est à la charge du propriétaire ou de l'utilisateur exclusif de la terrasse.
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2/3 des dépenses sont répartis entre tous les copropriétaires de la colonne située directement sous la terrasse.
Remarque importante : Si le dommage résulte d'un défaut manifeste d'entretien imputable exclusivement au propriétaire de la terrasse (par exemple, dégâts causés par des jardinières lourdes, des modifications non autorisées ou de la négligence), la responsabilité peut lui incomber entièrement.
3. Fuites sur canalisations et tuyauteries
En cas de rupture de canalisation, il convient de distinguer :
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Les colonnes montantes communes (verticales) : Jusqu'au point de raccordement vers les parties privatives, les tuyaux sont communs. Les dommages et réparations sont pris en charge par la copropriété.
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Les canalisations privatives (horizontales) : La portion d'installation située après le piquage sur la colonne principale et menant à l'appartement (salle de bain, cuisine, chauffage) est privative. Les dommages causés aux tiers relèvent de la responsabilité du propriétaire du logement concerné.
Que faire en cas d'infiltration ? Les étapes essentielles
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Signalement immédiat : Informer sans délai le syndic de copropriété (s'il s'agit de parties communes) ou le propriétaire du logement du dessus.
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Expertise technique et recherche de fuite : L'intervention d'un professionnel qualifié (ou de l'expert de l'assurance) est indispensable pour déterminer précisément l'origine du sinistre.
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Déclaration de sinistre : La plupart des copropriétés souscrivent une assurance multirisque immeuble couvrant les dégâts des eaux et la recherche de fuite, ce qui réduit le reste à charge des personnes impactées.
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Réparation et remise en état : Traitez toujours la cause de la fuite en premier lieu. Attendez le séchage complet des structures avant d'engager les travaux de peinture et de réfection.
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