Las filtraciones de agua y las goteras procedentes de tejados o terrazas son una de las causas más habituales de conflicto en las comunidades de propietarios. Ante la aparición de manchas de humedad, moho o desprendimientos de pintura, la pregunta clave siempre es: ¿quién debe hacerse cargo de la reparación y de la indemnización por daños?
La respuesta depende fundamentalmente de la naturaleza del elemento donde se origina la fuga.
1. Filtraciones desde el tejado o terraza comunitaria
Si el agua procede de la cubierta principal del edificio, de una terraza comunitaria o de los canalones, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios en su conjunto (Art. 1117 del Código Civil italiano).
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¿Quién paga? Los costes de reparación de la impermeabilización/cubierta y las indemnizaciones por los daños causados en las viviendas inferiores se reparten entre todos los propietarios en función de sus cuotas de participación (milisegundos/participaciones).
2. Cubierta o terraza de uso exclusivo
Cuando la cubierta del edificio sea una terraza o azotea de propiedad o uso exclusivo de un solo propietario, la regla de reparto de gastos cambia (Art. 1126 del Código Civil italiano):
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1/3 de los gastos corresponde al propietario o usuario exclusivo de la terraza.
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2/3 de los gastos se reparten entre los propietarios de la columna de viviendas situada justo debajo de dicha cubierta.
Nota importante: Si los daños se deben a una falta evidente de mantenimiento imputable únicamente al usuario de la terraza (por ejemplo, daños causados por maceteros pesados, obras no autorizadas o descuido explícito), la responsabilidad podrá recaer íntegramente sobre él.
3. Fugas en tuberías e instalaciones
En caso de rotura de una tubería, es necesario diferenciar entre:
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Tuberías comunitarias (verticales/bajantes): Hasta el punto de derivación hacia cada vivienda, las tuberías son de dominio comunitario. La reparación y los daños derivados corren a cargo de la comunidad.
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Tuberías privadas (horizontales): El tramo de instalación que transcurre desde el punto de enganche con la bajante principal hacia el interior de la vivienda (baños, cocina, calefacción) es de carácter privado. Los daños ocasionados a terceros corresponden al propietario de dicha vivienda.
¿Cómo actuar ante una filtración? Pasos fundamentales
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Notificación inmediata: Comunicar el problema de forma inmediata al administrador de la comunidad (si afecta a zonas comunes) o al propietario de la vivienda superior.
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Inspección técnica y localización de la fuga: Es imprescindible contar con un técnico cualificado o con el perito de la compañía aseguradora para determinar con exactitud el origen del problema.
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Apertura del siniestro en el seguro: La mayoría de las comunidades cuentan con una póliza de seguro del edificio que cubre los daños por agua y los gastos de localización de averías.
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Reparación y restauración: Repare siempre en primer lugar la causa del escape. Una vez que la estructura esté completamente seca, proceda a los trabajos de pintura y acondicionamiento.
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