Wasserlecks und Feuchtigkeitseintritte vom Dach oder von der Terrasse gehören zu den häufigsten Streitursachen unter Miteigentümern. Wenn Feuchtigkeitsflecken, Schimmel oder abblätternder Putz auftreten, stellt sich immer dieselbe Frage: Wer muss für die Reparaturen und den Schadenersatz aufkommen?
Die Antwort hängt im Wesentlichen von der Rechtsnatur des Bauteils ab, aus dem das Wasser austritt.
1. Infiltrationen vom Gemeinschaftsdach oder der gemeinsamen Terrasse
Stammt das Wasser vom Gebäudedach, der gemeinsamen Dachterrasse oder aus den Dachrinnen, liegt die Verantwortung bei der Eigentümergemeinschaft insgesamt (Art. 1117 des italienischen Zivilgesetzbuches).
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Wer zahlt? Die Kosten für die Reparatur der Abdichtung/Eindeckung sowie der Schadenersatz für die darunterliegenden Wohnungen werden auf alle Miteigentümer nach ihren Eigentumsanteilen (Millesimen) aufgeteilt.
2. Dachterrasse mit Exklusivnutzung
Handelt es sich bei der Dachfläche um eine Terrasse, die zur exklusiven Nutzung oder im Alleineigentum eines einzelnen Miteigentümers steht, gilt ein anderer Verteilungsschlüssel (Art. 1126 des italienischen Zivilgesetzbuches):
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1/3 der Kosten trägt der Alleineigentümer bzw. Exklusivnutzer der Terrasse.
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2/3 der Kosten werden unter allen Miteigentümern der darunterliegenden Gebäudeachse aufgeteilt, die durch die Terrasse abgedeckt wird.
Wichtiger Hinweis: Wurde der Schaden durch mangelnde Instandhaltung verursacht, die allein dem Terrassennutzer zuzuschreiben ist (z. B. Schäden durch schwere Pflanzkübel, unbefugte Eingriffe oder Vernachlässigung), kann die Haftung vollständig bei diesem liegen.
3. Schäden an Wasserleitungen
Bei einem Rohrbruch muss unterschieden werden zwischen:
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Gemeinschaftlichen Steigleitungen (vertikal): Bis zum Abzweig zu den einzelnen Wohnungen sind die Rohre Gemeinschaftseigentum. Schäden und Reparaturen gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft.
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Privaten Leitungen (horizontal): Der Leitungsstrang ab dem Abzweig von der Hauptleitung in die jeweilige Wohnung (z. B. Bad, Küche, Heizung) ist Privateigentum. Entstehende Schäden an anderen Wohnungen sind vom jeweiligen Eigentümer zu tragen.
Was tun im Falle einer Infiltration? Die wichtigsten Schritte
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Sofortige Meldung: Informieren Sie unverzüglich die Hausverwaltung (bei Gemeinschaftseigentum) bzw. den Eigentümer der darüberliegenden Wohnung.
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Technisches Gutachten & Leckortung: Ein Fachbetrieb oder der Schadensgutachter der Gebäudeversicherung muss hinzugezogen werden, um die genaue Ursache zu lokalisieren.
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Schadensmeldung bei der Versicherung: Die meisten Eigentümergemeinschaften verfügen über eine Gebäudeversicherung, die Leitungswasserschäden und Leckortungskosten abdeckt.
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Behebung & Sanierung: Beheben Sie zuerst die Ursache des Wasseraustritts. Erst nach vollständiger Trocknung des Mauerwerks sollten Maler- und Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden.
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