Es gibt einen Aspekt des Immobilienmarktes, der oft für Verwirrung sorgt: den Unterschied zwischen nutzbarer Wohnfläche und Zubehörfläche. Bei unseren Immobiliensuche besuchen wir häufig Häuser, in denen Tavernen, ausgestattet mit gemauerten Küchen, Parkettböden und modernen Bädern, als „zweite Wohnzimmer“ oder „zusätzliche Schlafzimmer“ präsentiert werden.
Doch sehr oft ist diese traumhafte „Taverne“ im Kataster offiziell ein Keller oder ein Abstellraum. Sehen wir uns an, warum es so wichtig ist, vor dem Geldausgeben für Klarheit zu sorgen.
Warum sind sie oft nicht bewohnbar?
Bauherren müssen sich bei der Errichtung an strenge Kubaturgrenzen und Parameter halten. Um das Projekt innerhalb der Grenzen des Bebauungsplans zu halten, werden Tavernen und Kellergeschosse oft als Zuteilungsräume oder Zubehör eingestuft.
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Mangelnde hygiene-sanitäre Anforderungen: Viele dieser Räume erfüllen nicht das Lüftungs- und Belichtungsverhältnis (das Verhältnis zwischen Fensterfläche und Bodenfläche) oder weisen nicht die von den Bauvorschriften für Wohnräume geforderten Mindesthöhen auf.
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Das Problem von Feuchtigkeit und Wohngesundheit: Tavernen sind oft unterirdische oder halbunterschiedliche Räume. Selbst wenn sie ästhetisch gut verarbeitet sind, können sie unter aufsteigender Feuchtigkeit oder Kondenswasserproblemen leiden, weshalb sie sich aus gesundheitlichen Gründen nicht als Schlafzimmer oder längerer Wohnbereich eignen.
Die Risiken für den Käufer
Der Kauf einer als bewohnbar ausgegebenen Taverne birgt konkrete Risiken:
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Probleme mit der Hypothek: Die Bank bewertet die Immobilie im Rahmen der technischen Schätzung auf der Grundlage ihres offiziellen Katasterstatus. Wenn die Taverne nicht genehmigt oder nicht bewohnbar ist, kann die Bank den Kredit verweigern oder ihn nur für den Wohnbereich gewähren, wodurch die Investition an Wert verliert.
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Städtebauliche Konformität: Bei einer zukünftigen Kontrolle oder einem Wiederverkauf müssen Sie möglicherweise den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen (nicht genehmigte Küche oder Bad abreißen), da es sich um einen Baubestandsverstoß handelt.
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Versicherung und Wiederverkäuflichkeit: Ein Haus mit einem „nicht konformen“ Raum ist viel schwerer wiederzuverkaufen und im Schadensfall nicht ordnungsgemäß durch Versicherungen geschützt.
Der Rat von Domus Sicilia Immobiliare
Eine Taverne kann ein wunderbarer Ort für die Freizeit sein, aber sie muss für das verkauft und gekauft werden, was sie ist.
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Überprüfen Sie immer den Katastergrundriss: Wenn im Grundriss kein Bad und keine Küche in der Taverne verzeichnet sind, bedeutet dies, dass sie nicht genehmigt wurden.
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Misstrauen Sie mündlichen Versprechungen: Ein schöner Boden reicht nicht aus, um einen Keller in ein Wohnzimmer zu verwandeln. Verlangen Sie immer die Bescheinigung über die Bewohnbarkeit und prüfen Sie die Baugenehmigungen.
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Transparenz zahlt sich aus: Für Verkäufer vermeidet die korrekte Angabe der Art der Immobilie, dass Verhandlungen in letzter Minute vor dem Notar scheitern, und schützt vor zukünftigen Schadensersatzansprüchen.
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