Stellen Sie sich vor, Sie haben den perfekten Käufer gefunden, man ist sich über den Preis einig und alles ist bereit für den Notarvertrag (Rogito). Plötzlich wirft der Notar ein Problem auf: Auf der Immobilie lastet ein Bürgerrecht (Uso Civico). Viele Eigentümer wissen nicht einmal, was das ist, und doch betrifft diese Einschränkung mittelalterlichen Ursprungs auch heute noch Tausende von Grundstücken und Gebäuden in ganz Italien. Sie macht diese so lange „unverkäuflich“, bis die Situation formal geregelt ist.
1. Was sind Bürgerrechte (Usi Civici)?
Das Bürgerrecht (Uso Civico) ist ein Recht, das einer Gemeinschaft (den Einwohnern einer bestimmten Gemeinde oder eines Ortsteils) zusteht, Nutzen aus einem Stück Land zu ziehen: etwa durch Weidegang, Aussaat oder das Sammeln von Holz. Auch wenn heute niemand mehr Holz in Ihrem Garten sammelt: Wenn dieses Land ursprünglich als bürgerliches Gemeindeland (Demaniale civico) deklariert wurde, bleibt diese Belastung auf dem Papier bestehen.
2. Warum ist das ein Problem für den Verkauf?
Ein Grundstück, das mit einem Bürgerrecht belastet ist, ist gesetzlich unveräußerlich, kann nicht durch Ersitzung erworben werden (inusucapibile) und verjährt nicht (imprescrittibile).
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Nichtigkeit des Vertrages: Wenn Sie ein Haus verkaufen, das auf einem Grundstück mit Bürgerrecht gebaut wurde, ohne dieses vorher gelöscht zu haben, ist der Kaufvertrag rechtsungültig (nichtig).
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Blockade der Banken: Banken gewähren niemals Kredite für Immobilien, die diese Unregelmäßigkeit aufweisen, da sie sie nicht als gültige Sicherheit anerkennen.
3. Die Lösung: Die Legitimierung (Legittimazione) oder die Ablösung (Affrancazione)
Es ist nicht alles verloren. Es gibt behördliche Verfahren, um die Immobilie von dieser Last zu „befreien“. Diese erfordern jedoch bürokratische Vorlaufzeiten und spezifisches Fachwissen.
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Die Ablösung (Liquidazione/Affrancazione): Hierbei wird ein Geldbetrag an die Gemeinde oder die zuständige Behörde gezahlt, um das Recht der Allgemeinheit abzugelten. Sobald diese Entschädigung geleistet ist, wird das Grundstück „allodial“ – das heißt, es geht in das volle und freie Privateigentum über.
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Die Legitimierung (Legittimazione): Dies ist ein komplexeres Verfahren, das zur Anwendung kommt, wenn auf dem Grundstück dauerhafte Bauten (wie Ihr Haus) errichtet wurden und der Boden seine ursprüngliche landwirtschaftliche Bestimmung vollständig verloren hat.
4. Wie findet man heraus, ob ein Bürgerrecht vorliegt?
Oft taucht dieses Recht in den normalen Katasterauszügen (Visure catastali) gar nicht auf. Der endgültige Nachweis wird erbracht durch:
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Das Zertifikat über die städtebauliche Bestimmung (Certificato di Destinazione Urbanistica oder CDU), das bei der Gemeinde beantragt wird.
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Überprüfungen bei den regionalen Sachverständigen für staatliches Eigentum (Periti Demaniali).
Der Mehrwert von Domus Sicilia
Ein Bürgerrecht erst wenige Tage vor dem Notartermin zu entdecken, ist ein Desaster, das den Verkauf zum Scheitern bringen und zu Rechtsstreitigkeiten führen kann. Wir von Domus Sicilia führen bei jedem Mandat, das wir betreuen, eine gründliche städtebauliche und domänenrechtliche Vorabanalyse durch. Sollten wir ein Bürgerrecht feststellen, beauftragen wir sofort unsere Techniker, um das Ablösungsverfahren einzuleiten, noch bevor die Immobilie auf den Markt kommt.
Unser Ziel ist es, dass Sie mit einer „sauberen“ Akte am Tisch des Notars Platz nehmen, bei der jede unsichtbare Belastung bereits im Vorfeld gelöst wurde.
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