Ein Haus von den eigenen Eltern geschenkt zu bekommen, ist eine Geste der Liebe und Weitsicht. Wenn es jedoch an der Zeit ist, diese Immobilie zu verkaufen, fallen viele Eigentümer aus allen Wolken, wenn sie feststellen, dass ihre „Domus“ auf dem Markt nur schwer vermittelbar ist. Warum verweigern Banken den Käufern von geschenkten Häusern den Kredit? Und wie lässt sich dieses Problem lösen, ohne Jahrzehnte warten zu müssen?
1. Das „Gespenst“ der Herabsetzungsklage: Warum Schenkungen gefürchtet sind
Das italienische Gesetz schützt die Pflichtteilsberechtigten (Legittimari — Ehepartner und Kinder) sehr stark. Wenn eine zu Lebzeiten vorgenommene Schenkung den Erbanteil verletzt, der anderen Erben gesetzlich zusteht, können diese die sogenannte Herabsetzungsklage (Azione di riduzione) erheben.
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Das Problem für den Käufer: Wenn der Erbe den Prozess gewinnt und der Beschenkte (Donatario) nicht über das Geld verfügt, um ihn zu entschädigen, kann der Erbe das Haus zurückfordern – selbst wenn dieses bereits an einen Dritten verkauft wurde.
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Die Blockade der Banken: Da die Banken wissen, dass die Immobilie „zurückgefordert“ werden könnte, gewähren sie fast nie eine Hypothek für den Kauf einer Immobilie, die aus einer Schenkung stammt. Es sei denn, seit der Schenkung sind 20 Jahre oder seit dem Tod des Schenkenden 10 Jahre vergangen.
2. Lösung 1: Die Versicherungspolice (Der schnellste Weg)
Heute gibt es ein bewährtes Instrument, das 90 % dieser Verkäufe ermöglicht: die Schenkungs-Ausfallversicherung (Polizza fideiussoria per donazioni).
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Wie es funktioniert: Es handelt sich um eine Versicherung (die in der Regel vom Verkäufer als Einmalzahlung beglichen wird), die den Käufer und die Bank vor eventuellen Entschädigungsansprüchen der Erben schützt.
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Der Vorteil: Sie kostet nur wenige hundert oder tausend Euro (je nach Wert des Hauses) und macht die Immobilie sofort beleihbar und sicher.
3. Lösung 3: Die Verzichtserklärung auf Einspruch
Wenn der Schenkende noch lebt, können die zukünftigen Erben eine formelle Urkunde unterzeichnen, mit der sie auf das Recht verzichten, „Einspruch“ gegen die Schenkung zu erheben.
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Achtung: Sie können nicht auf die Herabsetzungsklage selbst verzichten (dies wäre illegal, solange der Schenkende lebt). Aber indem sie auf den Einspruch verzichten, ermöglichen sie es, dass die Fristen ablaufen, die den Kauf nach 20 Jahren ab der Schenkung – unabhängig vom Todeszeitpunkt – absolut sicher machen.
4. Lösung 4: Die Aufhebung der Schenkung durch gegenseitiges Einvernehmen
Wenn sowohl der Schenkende als auch der Beschenkte noch am Leben sind und an einen Dritten verkaufen möchten, können sie beschließen, die ursprüngliche Schenkung „rückgängig zu machen“.
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Der Ablauf: Das Eigentum geht zurück an den Schenkenden (z. B. den Vater), der es dann direkt an den neuen Käufer verkauft. Auf diese Weise „verschwindet“ die Schenkung aus der Historie der Immobilie, und der Verkauf verläuft geradlinig und risikofrei.
Die Rolle von Domus Sicilia
Der Verkauf einer geschenkten Immobilie erfordert eine vorausschauende Vorbereitung der Dokumente. Wenn man auf dem Markt mit den Worten auftritt: „Das Haus stammt aus einer Schenkung, aber wir haben die Police oder die technische Lösung bereits parat“, verwandelt sich ein unüberwindbares Problem in eine ganz normale Formalität.
Wir analysieren den Stammbaum der Familie und arbeiten eng mit Notaren zusammen, um den wirtschaftlichsten und sichersten Weg zu wählen, damit Ihr Käufer seine Hypothek ohne Hindernisse erhält.
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