Eine vermietete Immobilie kaufen: 5 reale Risiken, die Sie nicht unterschätzen sollten

1. Das Risiko des Zahlungsausfalls (Das "Gespenst" der ausbleibenden Mieten) Das offensichtlichste Risiko besteht darin, dass der Mieter unmittelbar nach Ihrem Kauf die Mietzahlungen einstellt. Was zu prüfen ist: Verlassen Sie sich nicht auf Worte. Verlangen Sie Kontoauszüge der letzten 12–24 Monate, die pünktliche Überweisungen belegen. Ein Mieter, der beim Vorbesitzer im Verzug war, wird dies mit hoher Wahrscheinlichkeit auch bei Ihnen sein.

2. Die Restlaufzeit des Vertrages Viele Käufer unterschätzen das italienische Recht (die bekannten 4+4 oder 3+2 Verträge). Das Problem: Wenn Sie ein Haus mit einem gerade erst verlängerten Vertrag kaufen, müssen Sie unter Umständen bis zu 8 Jahre warten, bis Sie frei darüber verfügen können. Selbst wenn Sie das Objekt als "Erstwohnsitz" deklarieren, können Sie den Vertrag erst zum ersten regulären Ablaufdatum mit einer Frist von mindestens 6 Monaten kündigen.

3. Der Erhaltungszustand der Immobilie Wer in einem Haus wohnt, das ihm nicht gehört und von dem er weiß, dass er es verlassen muss, pflegt es oft weniger sorgfältig. Das Risiko: Bei der Übergabe könnten Sie Bauschäden, nicht normgerechte Anlagen oder beschädigte Oberflächen vorfinden. Empfehlung: Lassen Sie eine Klausel in den Vorvertrag (Preliminare) aufnehmen, die es Ihnen ermöglicht, vor dem Notartermin (Rogito) eine gründliche Besichtigung durchzuführen, um sicherzustellen, dass sich der Zustand der Immobilie nicht verschlechtert hat.

4. Schwierigkeiten bei der Räumung (Die Räumungsklage) Was passiert, wenn der Mieter nach Ablauf des Vertrages den Auszug verweigert? Die Realität in Sizilien: Die Dauer der Ziviljustiz für eine Räumungsklage wegen Vertragsablaufs kann zwischen 12 und 24 Monaten variieren. Wenn der Mieter kleine Kinder hat, älter ist oder eine Behinderung hat, können sich die Zeiten aufgrund des sozialen Schutzes durch die Richter noch weiter verlängern.

5. Falsche Berechnung der Rentabilität Oft wird eine vermietete Immobilie auf Basis einer vor Jahren festgelegten Miete gekauft. Der Fehler: Eine Miete, die auf dem Stand von vor 10 Jahren eingefroren ist, deckt angesichts der Inflation von 2026 möglicherweise nicht einmal die außerordentlichen Nebenkosten oder Steuern (IMU). Stellen Sie sicher, dass die Nettorendite real ist und nicht auf veralteten Zahlen basiert.

Wie Domus Sicilia Sie vor diesen Risiken schützt Wir lassen unsere Kunden niemals "blind" unterschreiben. Für jede vermietete Immobilie in unserem Portfolio führen wir eine "Vertrags-Röntgenaufnahme" durch:

• Vertragsanalyse: Wir prüfen die Registrierung beim Finanzamt und spezifische Klauseln.

• Mieterbefragung: Wir versuchen, die zukünftigen Absichten des Mieters zu verstehen (möchte er bleiben oder sucht er bereits etwas Neues?).

• Prüfung der Nebenkosten: Wir kontrollieren, ob der Mieter auch mit den Hausgeldern/Eigentumswohnungsgebühren auf dem Laufenden ist (damit keine Schulden auf den neuen Eigentümer übergehen).

Fazit: Der Kauf einer vermieteten Immobilie ist eine Investition für diejenigen, die es nicht eilig haben. Wenn Ihre Priorität ein Einzug bis Weihnachten ist, raten wir dringend von dieser Art des Kaufs ab, es sei denn, es liegt bereits eine schriftliche Vereinbarung über die einvernehmliche Vertragsauflösung vor.