Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie konzentriert sich die Aufmerksamkeit meist auf den Preis, den Notarvertrag und den Umzug. Doch ein ungebetener Gast kann an die Tür des neuen Eigentümers klopfen: die Schulden des Verkäufers. In Italien folgt die Verwaltung von Rückständen in Eigentümergemeinschaften präzisen Regeln, die man kennen muss, damit der Traum vom Eigenheim nicht zum rechtlichen Albtraum wird.
1. Das Prinzip der „gesamtschuldnerischen Haftung“: Art. 63
Um die Eigentümergemeinschaft zu schützen, legt das Gesetz ein klares Prinzip fest: Wer in die Rechte eines Eigentümers eintritt, haftet gesamtschuldnerisch mit diesem für die Beiträge des laufenden Jahres und des Vorjahres. Was bedeutet das konkret?
-
Wenn der Verkäufer die Hausgelder der letzten zwei Jahre nicht gezahlt hat, ist der Verwalter berechtigt, diese direkt vom neuen Käufer einzufordern.
-
Der „neue“ Eigentümer ist zur Zahlung verpflichtet und muss dann gegebenenfalls versuchen, das Geld vom Verkäufer zurückzufordern (ein oft langwieriges und kompliziertes Unterfangen).
2. Ordentliche vs. Außerordentliche Kosten
Die Unterscheidung der Kostenarten ist entscheidend, um zu verstehen, wer zur Kasse gebeten wird:
-
Ordentliche Kosten: Sie folgen der oben genannten Zweijahresregel. Der Käufer haftet für Rückstände aus dem Jahr des Kaufs und dem Vorjahr.
-
Außerordentliche Kosten (z. B. Fassadensanierung): Hier zählt das Datum des endgültigen Beschlusses. Wurden die Arbeiten vor dem Notartermin beschlossen, trägt der Verkäufer die Kosten – auch wenn die Arbeiten erst nach dem Verkauf beginnen oder fortgesetzt werden. Erfolgt der Beschluss hingegen nach dem Eigentumswechsel, gehen die Kosten vollständig zu Lasten des Käufers.
3. So schützen Sie sich: Die Bescheinigung des Verwalters
Man sollte niemals zum Notartermin erscheinen, ohne ein wesentliches Dokument vorliegen zu haben: den Zahlungsstatus. Der Hausverwalter ist verpflichtet, eine Erklärung auszustellen, die bestätigt:
-
Ob die Hausgelder bis zum Verkaufsdatum ordnungsgemäß gezahlt wurden.
-
Ob Rechtsstreitigkeiten anhängig sind (die künftige Kosten verursachen könnten).
-
Ob bereits außerordentliche Kosten beschlossen, aber noch nicht eingezahlt wurden.
Der Rat von Domus Sicilia: Bestehen Sie darauf, dass dieses Zertifikat dem Notarvertrag beigefügt oder darin erwähnt wird. Bei festgestellten Schulden ist es üblich, den entsprechenden Betrag vom Kaufpreis einzubehalten, um ihn beim Notartermin direkt an die Eigentümergemeinschaft abzuführen.
4. Die Rolle des Verwalters nach dem Verkauf
Nach der Unterzeichnung des Vertrages bleibt der Verkäufer zur Zahlung der Quoten verpflichtet, bis dem Verwalter eine beglaubigte Abschrift des Kaufvertrags (oder eine Notarbestätigung) zugestellt wird. Bis zu diesem Zeitpunkt gilt für die Gemeinschaft der alte Eigentümer weiterhin als Verantwortlicher mit allen rechtlichen Konsequenzen.
Unsere Philosophie: Bei Domus Sicilia Immobiliare steht Transparenz an erster Stelle. Vor jedem Kaufangebot prüfen wir persönlich die buchhalterische Situation der Immobilie beim Verwalter. Unser Ziel ist es, dass Sie Ihr neues Zuhause mit einem Lächeln betreten und nicht mit einer Mahnung in der Hand.
Domus Sicilia Immobiliare | Dimore e Terreni
Aggiungi commento
Commenti