Es passiert öfter, als man denkt: Wegen eines plötzlichen Termins oder einer verspäteten Benachrichtigung können Sie nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Einige Tage später erhalten Sie das Protokoll und stellen fest, dass horrende Kosten oder Änderungen der Hausordnung beschlossen wurden, mit denen Sie nicht einverstanden sind.
Was können Sie tun? Das Gesetz schützt Sie, aber die Fristen sind sehr kurz und die Verfahren dulden keine Fehler.
1. Das „Rennen gegen die Zeit“: Die 30-Tage-Frist
Waren Sie bei der Versammlung anwesend (und haben dagegen gestimmt oder sich enthalten), beginnt die 30-tägige Anfechtungsfrist mit dem Tag der Sitzung. Wenn Sie jedoch abwesend waren, ändert sich die Regel zu Ihren Gunsten:
-
Fristbeginn bei Erhalt: Die 30 Tage beginnen erst ab dem Moment zu laufen, an dem Sie das Protokoll offiziell erhalten (per Einschreiben mit Rückschein, zertifizierter E-Mail/PEC oder persönlicher Übergabe).
-
Achtung: Wenn Sie diesen Monat verstreichen lassen, wird der Beschluss endgültig und in jeder Hinsicht rechtswirksam, selbst wenn er technische Fehler enthielt.
2. Warum anfechten? Unstimmigkeiten und Formfehler
Man kann einen Beschluss nicht einfach deshalb anfechten, weil einem die Entscheidung „nicht gefällt“. Man muss nachweisen, dass ein rechtlicher Mangel vorliegt. Die häufigsten Fälle für Abwesende sind:
-
Fehlende Einladung: Sie haben die Einberufung zur Versammlung nicht mindestens 5 Tage vor dem festgesetzten Termin erhalten.
-
Unvollständige Tagesordnung: Es wurde etwas beschlossen, das nicht in der Einladung stand, die Sie erhalten haben.
-
Mangelndes Quorum: Die Versammlung hat entschieden, ohne dass die für diese Art von Ausgaben erforderliche gesetzliche Anzahl an Tausendsteln (Millesimi) erreicht wurde.
3. Der obligatorische Schritt: Die Mediation
Im Jahr 2026 kann man bei einem Streit in der Eigentümergemeinschaft nicht direkt vor Gericht ziehen. Das Gesetz schreibt einen Mediationsversuch vor:
-
Das Treffen: Zusammen mit Ihrem Anwalt treffen Sie den Verwalter und einen unabhängigen Mediator, um eine gütliche Einigung zu erzielen.
-
Fristhemmung: Das Einreichen des Mediationsantrags „friert“ die 30-Tage-Frist ein. So wird verhindert, dass Ihr Anfechtungsrecht abläuft, während Sie versuchen, eine Einigung zu finden.
4. Was Sie sofort prüfen sollten, wenn Sie das Protokoll erhalten
Falls Sie nicht anwesend waren, führen Sie sofort diese drei Prüfungen durch:
-
Erhaltsdatum: Notieren Sie sich genau den Tag im Kalender, an dem Sie das Einschreiben entgegengenommen haben.
-
Berechnung der Tausendstel: Überprüfen Sie, ob die Mehrheitsberechnung korrekt ist (im Protokoll müssen die Namen derjenigen aufgeführt sein, die dafür und dagegen gestimmt haben).
-
Kohärenz: Entspricht die getroffene Entscheidung dem, was in der Einladung angekündigt wurde?
Der Rat von Domus Sicilia: Warten Sie niemals bis zum letzten Tag. Wenn das Protokoll Entscheidungen enthält, die den Wert Ihrer Immobilie oder Ihre Finanzen stark beeinträchtigen, handeln Sie innerhalb der ersten zwei Wochen. Ein korrekt angefochtener Beschluss kann unrechtmäßige Zahlungsverpflichtungen aufheben.
Domus Sicilia Immobiliare | Dimore e Terreni
Aggiungi commento
Commenti