Die Eröffnung einer Baustelle im Kondominium ist oft notwendig, um den Wert der Immobilie zu erhalten, kann aber zum Albtraum werden, wenn etwas schiefgeht. Ein herabfallender Schuttbrocken auf einem Auto, ein Riss in der Wand des Nachbarn oder eine Infiltration durch die Entfernung des Dachs: Wer trägt die Schuld?
Hier ist ein praktischer Leitfaden, um die Verantwortlichkeiten zwischen Bauunternehmen, Kondominium und Fachleuten zu verstehen.
1. Das Bauunternehmen: Der Hauptverantwortliche
In den meisten Fällen liegt die Hauptverantwortung beim Bauunternehmen. Mit der Unterzeichnung des Werkvertrags übernimmt das Unternehmen die Rolle des „Hüters“ (Custode) der Baustelle.
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Warum? Weil das Unternehmen die technische Kontrolle über die Arbeiten hat und alle Sicherheitsmaßnahmen ergreifen muss, um Schäden an Personen oder Sachen zu vermeiden.
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Was das Gesetz sagt: Gemäß Art. 2043 des italienischen Zivilgesetzbuches (Codice Civile) ist jeder, der einen ungerechtfertigten Schaden verursacht, zum Schadensersatz verpflichtet. Wenn ein Arbeiter der Firma eine Scheibe zerbricht, muss die Firma den Scheck ausstellen.
2. Das Kondominium: Wenn die Schuld bei den Eigentümern liegt
Das Kondominium ist nicht immer „frei“ von Schuld. Es gibt drei spezifische Fälle, in denen die Miteigentümer zur Kasse gebeten werden könnten:
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Falsche Auswahl (Culpa in eligendo): Wenn die Eigentümerversammlung ein offensichtlich ungeeignetes Unternehmen wählt, das keine Ausrüstung hat oder nicht ordnungsgemäß gemeldet ist, kann das Kondominium für den Schaden mitverantwortlich gemacht werden.
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Mangelnde Überwachung (Culpa in vigilando): Wenn der Schaden aus einer Gefahrensituation resultiert, die der Verwalter oder die Versammlung hätte vorhersehen können und nicht gestoppt hat.
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Direkte Weisungen (Nudus Minister): Wenn das Kondominium dem Unternehmen vorschreibt, auf eine bestimmte Weise zu handeln, und ihm jegliche Entscheidungsautonomie nimmt. In diesem Fall wird das Unternehmen zum bloßen „Ausführer“ und die Haftung geht auf den Auftraggeber über.
3. Der Bauleiter: Der technische Wächter
Der Bauleiter (Direttore dei Lavori, D.L.) ist der Fachmann, der beauftragt wurde, zu prüfen, ob die Arbeiten dem Projekt und den Regeln der Technik entsprechen.
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Seine Haftung: Er haftet für Schäden, wenn diese auf einen Planungsfehler oder mangelhafte technische Überwachung zurückzuführen sind. Wenn er beispielsweise einen Abriss genehmigt, der zum Einsturz einer Decke führt, muss seine Berufshaftpflichtversicherung einspringen.
Wie man sich vor Beginn der Arbeiten absichert
Wir von Domus Sicilia empfehlen unseren Kunden vor dem Aufbau des Gerüsts immer drei grundlegende Schritte:
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DURC und Zertifizierungen prüfen: Ein Unternehmen, das seine Sozialbeiträge ordnungsgemäß zahlt (belegt durch das DURC-Dokument), ist in der Regel zuverlässiger.
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C.A.R.-Police (Contractor’s All Risks) verlangen: Dies ist eine Versicherung, die alle Risiken der Baustelle abdeckt. Wenn das Unternehmen diese hat, können Sie beruhigt schlafen.
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Protokoll des Ist-Zustands: Machen Sie vor Beginn der Arbeiten Fotos von den Gemeinschaftsbereichen und den angrenzenden Wohnungen. Diese dienen als Beweis, falls jemand später Ansprüche für „vorhandene“ Schäden geltend macht.
Fazit: Der Schlüssel zur Vermeidung endloser Rechtsstreitigkeiten ist die Prävention. Die Wahl seriöser Fachleute und versicherter Unternehmen macht die Instandhaltung zu einer Investition und nicht zu einem Gerichtsverfahren.
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