Man wacht eines Morgens auf, blickt an die Decke und sieht diesen gelblichen Fleck, den jeder Eigentümer fürchtet. Oder man erhält einen wütenden Anruf vom Nachbarn von unten: „Es regnet aus Ihrem Badezimmer!“
In einem Kondominium (Miteigentumsgemeinschaft) ist die Klärung der Kostenübernahme bei Infiltrationen nicht nur eine Frage der guten Nachbarschaft, sondern der zivilrechtlichen Haftung. Hier ist ein praktischer Leitfaden, wie Sie vorgehen sollten, ohne vor Gericht zu landen.
Die „Grenzlinie“: Ist das Rohr gemeinschaftlich oder privat?
Die grundlegende Regel des italienischen Zivilgesetzbuches (Art. 1117 Codice Civile) unterscheidet zwischen gemeinschaftlichen und privaten Teilen.
1. Die vertikale Säule (Gemeinschaftseigentum) Die Steigleitung ist das Hauptrohr, das das gesamte Gebäude durchläuft.
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Regel: Wenn das Leck an der vertikalen Leitung auftritt, liegt die Verantwortung beim Kondominium.
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Wer zahlt: Die Kosten für die Reparatur und den Schadensersatz (Malerarbeiten, beschädigte Möbel) werden unter allen Miteigentümern nach Tausendstel-Anteilen (Millesimi) aufgeteilt.
2. Die „Braga“ und die horizontalen Rohre (Sondereigentum) Die „Braga“ (Abzweigung) ist das Verbindungsstück, das das Rohr der einzelnen Wohnung mit der gemeinschaftlichen Fallsäule verbindet.
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Die rechtliche Wende: Die jüngere Rechtsprechung hat klargestellt, dass die Abzweigung dem einzelnen Eigentümer gehört, da sie ausschließlich dazu dient, das Abwasser seiner Wohnung abzuführen.
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Wer zahlt: Liegt der Defekt im Anschlussstück oder in den Rohren unter dem Badezimmerboden, trägt der Eigentümer der Wohnung, von der der Schaden ausgeht, 100 % der Kosten.
Der Fall von Flachdächern und Terrassen
In Sizilien lieben wir Häuser mit Terrassen, doch diese sind oft eine Quelle für Infiltrationen. Wenn die Terrasse das Gebäude abdeckt, aber zur exklusiven Nutzung eines einzelnen Miteigentümers gehört, findet Artikel 1126 des Zivilgesetzbuches Anwendung:
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1/3 der Kosten: Zu Lasten des Terrasseneigentümers (der den Nutzen daraus zieht).
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2/3 der Kosten: Zu Lasten aller Miteigentümer, die sich in der vertikalen Projektion unter der Terrasse befinden, da diese als „Dach“ für ihre Wohneinheiten fungiert.
Was sofort zu tun ist: Der korrekte Ablauf
Um zu verhindern, dass sich der Schaden verschlimmert und die Versicherung die Erstattung verweigert, folgen Sie diesen Schritten:
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Den Hausverwalter benachrichtigen: Dies ist der erste Schritt, um die Gebäudeversicherung (Polizza Globale Fabbricati) zu aktivieren.
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Leckortung: Einen Techniker rufen (oft von der Versicherung entsandt), um die genaue Stelle des Lecks zu lokalisieren.
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Fotodokumentation: Dokumentieren Sie alles vor der Reparatur. Im Jahr 2026 sind hochauflösende Fotos und Videos grundlegende Beweismittel.
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Prüfung der Police: Überprüfen Sie, ob Ihre Versicherung die „Such- und Wiederherstellungskosten“ (Cerca e Ripristina) abdeckt – also die Kosten für das Aufbrechen und Wiederverschließen der Wand.
Der Rat von Domus Sicilia: Unterschätzen Sie niemals einen kleinen Feuchtigkeitsfleck. Oft ist es das Zeichen für ein Rohr, das „schwitzt“. Sofortiges Handeln kostet nur einen Bruchteil dessen, was die Erneuerung einer verzierten Decke oder eines hochwertigen Parketts kosten würde.
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