In Sizilien ist das Eigenheim das Familienkapital schlechthin, und die Schenkung (Donazione) ist das am häufigsten genutzte Instrument der Eltern, um das Erbe vorab an die Kinder zu übertragen. Doch was passiert, wenn dieses Haus verkauft werden soll?
Viele Verkäufer sind überrascht, wenn sie feststellen, dass ihre Immobilie „blockiert“ ist oder dass Banken dem Käufer keine Hypothek gewähren. Wir von Domus Sicilia Immobiliare helfen unseren Kunden täglich dabei, diese kritischen Punkte zu lösen. Hier erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen.
Das Problem: Warum macht die Schenkung "Angst"?
Das Hauptrisiko hängt mit der sogenannten „Azione di Riduzione“ (Herabsetzungsklage) zusammen. Das italienische Gesetz schützt die Pflichtteilsberechtigten (Legittimari – Ehepartner und Kinder), denen immer ein gesetzlicher Mindestanteil am Erbe zusteht.
Wenn ein Elternteil einem Kind ein Haus schenkt und dadurch den Pflichtteil der anderen Erben verletzt, haben diese bis zu 20 Jahre nach der Schenkung (oder 10 Jahre nach dem Tod des Schenkenden) Zeit, die Schenkung anzufechten.
Wenn der Erbe den Prozess gewinnt, kann er die Immobilie zurückfordern – selbst wenn diese in der Zwischenzeit an einen Dritten verkauft wurde. Deshalb finanzieren Banken keine geschenkten Immobilien: Ihre Sicherheit (die Hypothek) könnte im Falle einer erfolgreichen Anfechtung erlöschen.
Die 3 technischen Lösungen von Domus Sicilia
Es gibt drei Hauptwege, um eine geschenkte Immobilie rechtssicher verkaufbar und finanzierbar zu machen:
1. Die Versicherungspolice „Donazione Sicura“
Dies ist die schnellste und modernste Lösung. Es wird eine Versicherung abgeschlossen (die Kosten sind einmalig und werden in der Regel vom Verkäufer getragen), die die Bank oder den Käufer entschädigt, falls ein Erbe Ansprüche geltend macht.
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Vorteil: Sie ist kostengünstig und schaltet die Hypothekenprüfung bei der Bank sofort frei.
2. Verzichtserklärung auf Widerspruch (Atto di Rinuncia all'Opposizione)
Solange der Schenkende noch lebt, können die potenziellen Pflichtteilsberechtigten eine notarielle Urkunde unterzeichnen, in der sie formell darauf verzichten, der Schenkung für die folgenden 20 Jahre zu widersprechen.
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Hinweis: Dieser Verzicht verhindert zwar nicht die Herabsetzungsklage nach dem Tod, aber er eliminiert das Risiko, dass die Bank ihre Hypothek verliert, wodurch die Immobilie finanzierbar wird.
3. Aufhebung der Schenkung (Risoluzione della Donazione / Mutuo Dissenso)
Dies ist die radikalste Lösung: Schenkende und Beschenkte kehren zum Notar zurück und beschließen, die Schenkung „annullieren“. Das Eigentum geht zurück an den Elternteil, der es dann direkt an den Käufer verkaufen kann.
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Vorteil: Jede Spur der Schenkung wird aus der Eigentumskette entfernt, wodurch die Immobilie für jede Bank zu 100 % „sauber“ ist.
Der Experten-Rat
Ein Haus zu verkaufen, das man durch eine Schenkung erhalten hat, ist nicht unmöglich, erfordert aber eine frühzeitige Dokumentenplanung. Wenn Sie zum Termin mit dem Käufer bereits eine fertige Lösung (wie die Versicherungspolice oder die Bereitschaft zur Aufhebung) vorlegen, macht das den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Abschluss und dem Verlust eines Kunden.
Verkaufen Sie ein geschenktes Haus? Bevor Sie die Immobilie auf den Markt bringen, kontaktieren Sie uns. Wir von Domus Sicilia Immobiliare führen eine rechtliche Vorprüfung der Herkunft Ihrer Immobilie durch, um Ihnen einen schnellen Verkauf ohne bürokratische Hürden zu garantieren.
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