Der Traum vieler ist es, ein Stück Land in unserem wunderschönen Sizilien zu erwerben, um sich eine Oase der Ruhe fernab vom Chaos der Stadt zu erschaffen. Doch zwischen Bebauungsindizes, Landschaftsschutzauflagen und regionalen Vorschriften kann der Weg vom Traum bis zur Baustelle wie ein bürokratisches Labyrinth erscheinen. In diesem Artikel bringen wir Licht ins Dunkel der aktuellen Regeln, damit Sie endlich verstehen, was, wie und wie viel man wirklich auf einem landwirtschaftlichen Grundstück bauen darf.
1. Der goldene Parameter: Der Bebauungsindex
In einer landwirtschaftlichen Zone (klassifiziert als "Zone E") darf man nicht nach Belieben bauen. Das Limit wird durch den sogenannten Bebauungsindex (Indice di fabbricabilität fondiaria) bestimmt.
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Der Standard-Index: In der Regel liegt dieser bei $0,03 m^3 / m^2$.
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Was bedeutet das in der Praxis? Wenn Sie ein Grundstück von 10.000 m² (ein Hektar) besitzen, dürfen Sie ein Bauvolumen von $300 m^3$ realisieren.
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Wie viel Wohnfläche ist das? Unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Deckenhöhe ergeben $300 m^3$ etwa 90 bis 100 m² Wohnfläche.
Achtung: Bei Grundstücken unter 10.000 m² ist in vielen sizilianischen Gemeinden der Bau neuer Wohnhäuser nicht gestattet, es sei denn, es erfolgt eine Zusammenlegung benachbarter Parzellen.
2. Wer darf bauen? Die subjektiven Voraussetzungen
Dieser Teil verursacht oft die meiste Verwirrung. Das Gesetz wurde geschaffen, um die Landwirtschaft zu schützen und nicht, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu fördern.
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Der berufsmäßige Landwirt (IAP): Wer diesen Status hat, hat den sichersten Weg, um Lagerhäuser, Depots und auch das eigene Wohnhaus zu bauen, sofern nachgewiesen wird, dass das Gebäude für die Bewirtschaftung des Bodens notwendig ist.
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Privatpersonen: Können sie auch bauen? In Sizilien erlauben viele Flächennutzungspläne (PRG) den Wohnungsbau auch für Nicht-Landwirte, solange der Index von $0,03 m^3 / m^2$ eingehalten wird. Dennoch können bestimmte Schutzgebiete oder Gemeinden diese Möglichkeit ausschließlich auf Personen beschränken, die das Land tatsächlich landwirtschaftlich nutzen.
3. Abstände und Grenzwerte: Nicht nur die Grundstücksgrenze zählt
Bauen auf dem Land bedeutet nicht, dass man das Haus beliebig platzieren darf. Hier sind die wichtigsten Regeln:
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Grenzabstände: In der Regel mindestens 10 oder 20 Meter (abhängig von der Gemeinde und der Art des Baus).
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Schutzzonen: Achten Sie auf Straßen, Eisenbahnlinien und – besonders in Sizilien – auf den Küstenstreifen (absolutes Bauverbot innerhalb von 150 Metern zum Meer) sowie die Landschaftsauflagen des Ätna-Parks oder anderer Naturschutzgebiete.
4. Neuigkeiten 2025-2026: Sanierung und das „Salva Casa“-Dekret
Dank jüngster Vereinfachungen (wie der regionalen Übernahme des italienischen „Salva Casa“-Dekrets) ist es heute einfacher:
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Bestandsgebäude sanieren: Die Renovierung einer alten Ruine (Rudere) oder eines ländlichen Lagers ist oft viel einfacher als ein Neubau von Grund auf.
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Nutzungsänderung: Es ist möglich, eine ländliche Immobilie in Wohnraum umzuwandeln. Hierbei muss jedoch die Kompatibilität mit dem kommunalen Bebauungsplan geprüft und entsprechende Erschließungsgebühren gezahlt werden.
Der Rat von Domus Sicilia
Der Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks als Baugrund ist eine hervorragende Investition, aber "Eigenregie" ohne Fachkenntnis ist gefährlich. Bevor Sie einen Vorvertrag (Compromesso) unterschreiben:
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Fordern Sie eine aktuelle städtebauliche Bescheinigung (CDU) an.
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Prüfen Sie das Vorhandensein von Auflagen (hydrogeologisch, landschaftlich oder archäologisch).
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Konsultieren Sie einen Techniker, um die exakte Baukapazität zu berechnen.
Haben Sie ein interessantes Grundstück gefunden oder besitzen Sie eines und möchten wissen, was es wert ist?
Kontaktieren Sie uns für eine technische Beratung: Wir von Domus Sicilia helfen Ihnen, Ihr Land in ein konkretes Projekt zu verwandeln.
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