Una delle preoccupazioni principali di chi acquista o vende casa a Catania e provincia riguarda le spese straordinarie per lavori già deliberati dall'assemblea: rifacimento facciate, installazione ascensore o manutenzione del tetto.
Chi deve staccare l'assegno? Il venditore che ha votato la delibera o l'acquirente che godrà del lavoro finito? Ecco cosa dice la legge e come ci comportiamo noi di Domus Sicilia per tutelare entrambe le parti.
La regola generale: chi è il proprietario al momento della delibera?
Secondo la giurisprudenza prevalente (Cassazione), l'obbligo di pagare le spese per lavori di manutenzione straordinaria sorge nel momento in cui viene adottata la delibera definitiva che approva i lavori e ne ripartisce i costi.
-
Se la delibera è avvenuta prima del rogito: Le spese spettano al venditore, anche se i lavori iniziano o proseguono dopo che l'acquirente è entrato in possesso della casa.
-
Se la delibera avviene dopo il rogito: Le spese spettano interamente all'acquirente.
Attenzione alla distinzione tra i tipi di delibera
Non basta che il condominio abbia "parlato" dei lavori. Bisogna distinguere tra:
-
Delibera programmatica: L'assemblea decide che "bisognerà fare i lavori". Questa non fa sorgere l'obbligo di pagamento.
-
Delibera definitiva: L'assemblea approva il preventivo, sceglie la ditta e ripartisce le quote millesimali. È questa la data che fa fede.
Il principio della Solidarietà Condominiale
Qui sorge il "problema" per chi compra. L'Amministratore di condominio, per legge, può chiedere il pagamento degli ultimi due anni (quello in corso e quello precedente) al nuovo proprietario, indipendentemente dagli accordi tra venditore e acquirente.
Ciò significa che se il venditore sparisce senza pagare i lavori deliberati, il condominio busserà alla porta dell'acquirente. Quest'ultimo potrà poi rivalersi sul venditore, ma intanto dovrà pagare.
Come Domus Sicilia tutela i suoi clienti
Per evitare spiacevoli sorprese e liti post-vendita, la nostra agenzia segue un protocollo rigoroso:
-
Attestato dell'Amministratore: Prima del rogito, richiediamo sempre una dichiarazione scritta dell'Amministratore che attesti lo stato dei pagamenti del venditore e l'eventuale presenza di liti in corso o lavori deliberati ma non ancora pagati.
-
Accordi specifici nel Preliminare: Non ci affidiamo al caso. Inseriamo nel contratto preliminare clausole chiare. Ad esempio: "Tutte le spese condominiali straordinarie deliberate prima della data del rogito restano a carico della parte venditrice".
-
Trattenuta in deposito: In caso di lavori ingenti non ancora saldati, si può concordare di lasciare una somma in deposito presso il notaio, che verrà svincolata solo a pagamento avvenuto.
Il caso dei Bonus Edilizi
Nel 2026, con l'evoluzione dei bonus, è ancora più importante verificare chi beneficia delle detrazioni fiscali. Solitamente, le detrazioni residue passano all'acquirente, a meno che le parti non si accordino diversamente nell'atto notarile per farle restare al venditore.
Conclusioni
La chiarezza è la base di una compravendita serena. Vendere o comprare un appartamento in un condominio che ha appena deliberato il rifacimento della facciata può essere un grande vantaggio (perché il valore dell'immobile sale), a patto che gli impegni economici siano messi nero su bianco sin da subito.
Stai vendendo un appartamento con lavori condominiali in corso a Catania o provincia? Contattaci per una valutazione corretta che tenga conto anche di questi aspetti tecnici.
Aggiungi commento
Commenti