Nel labirinto della burocrazia italiana, una delle sfide più grandi per chi vuole costruire o ristrutturare è l'attesa. Spesso i tempi di risposta degli uffici tecnici comunali si dilatano, bloccando progetti e compravendite. È qui che entra in gioco il Silenzio-Assenso.
Cos’è il Silenzio-Assenso?
In termini semplici, il silenzio-assenso è un principio secondo cui, se la Pubblica Amministrazione non risponde a un'istanza entro un termine stabilito dalla legge, l'istanza si considera accolta. In pratica: il silenzio vale come un "Sì".
1. Quando si applica al Permesso di Costruire (PdC)?
Secondo il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. 380/01), recepito con modifiche in Sicilia, il silenzio-assenso si applica alla richiesta del Permesso di Costruire, a eccezione dei casi in cui l'immobile sia sottoposto a particolari vincoli (ambientali, paesaggistici, sismici o culturali).
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I tempi: Solitamente il Comune ha 60 giorni (che possono variare in base alla dimensione del comune o alla complessità) per formulare una proposta di provvedimento.
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Il completamento: Se entro i termini previsti non viene notificato un diniego, il permesso si intende rilasciato.
2. Il Silenzio-Assenso nei Condoni Edilizi
Questo è il tema più caldo per chi acquista o vende vecchi immobili in Sicilia. Come abbiamo visto per la perizia giurata, il silenzio-assenso è lo strumento che permette di chiudere pratiche di condono (1985, 1994, 2003) rimaste "appese" per decenni. Se sono stati pagati tutti gli oneri e la documentazione è completa, dopo un certo periodo dal deposito della perizia o dell'istanza, il titolo si considera formato anche senza la firma fisica del dirigente.
3. Le Eccezioni: Quando il silenzio non vale nulla
Attenzione: il silenzio-assenso non è una sanatoria automatica per tutto. Non opera se:
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Mancanza di requisiti: Se la domanda era incompleta o priva dei pagamenti necessari, il silenzio non sana il vizio.
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Vincoli Paesaggistici o Idrogeologici: Se la casa si trova in una zona vincolata (molto frequente nei comuni del Parco dell'Etna o vicino alla costa), il silenzio-assenso non scatta. In questi casi è sempre necessario il parere esplicito degli enti preposti (Soprintendenza, Forestale, ecc.).
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Dichiarazioni mendaci: Se il tecnico ha dichiarato il falso, il titolo ottenuto tramite silenzio è nullo e annullabile in qualsiasi momento.
4. Come dimostrare che il titolo è valido?
Uno dei problemi pratici è dimostrare a una banca (per un mutuo) o a un notaio che il silenzio-assenso si è effettivamente formato. Non basta dire "sono passati i giorni". Oggi è possibile richiedere al Comune un'attestazione di avvenuto silenzio-assenso. In alternativa, il cittadino può produrre un’autocertificazione accompagnata dalle ricevute di deposito della domanda e dai pagamenti effettuati.
Il punto di vista di Domus Sicilia
Per noi di Domus Sicilia | Dimore e Terreni, la certezza del diritto è fondamentale. Il silenzio-assenso è una grande opportunità per sbloccare situazioni burocratiche stagnanti, ma va gestito con estrema cautela.
Un errore nel calcolo dei tempi o la mancanza di un piccolo allegato può rendere quel "silenzio" del tutto inutile dal punto di vista legale, mettendo a rischio il tuo investimento.
Consiglio pratico: Prima di considerare una pratica "chiusa" per silenzio-assenso, fai eseguire una verifica da un tecnico esperto che possa certificare che tutti i presupposti di legge siano stati rispettati.
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