Nel mercato immobiliare, la trasparenza è il valore che tutela sia chi vende che chi acquista. Spesso, quando si decide di mettere sul mercato un immobile o se ne individua uno da sognare, ci si scontra con una realtà burocratica complessa: le difformità urbanistiche.
Molti proprietari sono convinti che una planimetria catastale aggiornata equivalga a una casa "in regola". Tuttavia, la realtà tecnica è più profonda. In questo articolo, noi di Domus Sicilia faremo chiarezza su come gestire le irregolarità senza compromettere la compravendita.
1. La distinzione fondamentale: Stato di Fatto e Titolo Abilitativo
Il primo passo per una vendita sicura è capire che la regolarità di un immobile si basa sul confronto tra lo stato attuale della casa e il progetto depositato in Comune.
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Conformità Catastale: Riguarda l'aspetto fiscale. È necessario che la planimetria in Catasto corrisponda alla realtà, ma questo non garantisce la regolarità edilizia.
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Conformità Urbanistica: È il vero "pedigree" dell'immobile. Si ottiene verificando i titoli edilizi (Licenze, Concessioni, Permessi di Costruire, Scia o Cila) depositati negli archivi comunali.
Davanti al notaio, la validità dell'atto dipende dalla verità urbanistica, non solo da quella catastale.
2. Quali sono le difformità più frequenti?
Le irregolarità non sono tutte uguali e si dividono generalmente in tre categorie:
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Difformità lievi: Piccoli spostamenti di tramezzi interni, diversa distribuzione degli spazi o spostamento di porte. Solitamente si risolvono con una pratica di sanatoria (CILA) e il pagamento di una sanzione fissa.
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Variazioni essenziali: Modifiche che alterano la sagoma, la volumetria o la destinazione d'uso (ad esempio trasformare un locale tecnico in abitazione). Queste richiedono un’analisi tecnica approfondita per verificarne la sanabilità.
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Abusi insanabili: Interventi realizzati in totale assenza di titoli o in contrasto con i vincoli paesaggistici e i piani regolatori. In questi casi, la vendita può essere legalmente impossibile.
3. L'ostacolo del Mutuo
Per chi acquista, l'abuso edilizio non è solo un problema legale, ma anche finanziario. Il perito incaricato dalla banca ha il compito di verificare la corrispondenza tra il progetto approvato e l'immobile. Se riscontra difformità non sanate, l'erogazione del mutuo viene bloccata, interrompendo di fatto la trattativa.
4. Chi deve farsi carico della sanatoria?
Secondo la prassi e la legge, l'immobile deve essere trasferito "libero da pesi, oneri e vizi". Pertanto, la regolarizzazione è a carico del Venditore, che deve sostenere i costi dei tecnici e delle sanzioni amministrative.
È comunque possibile che le parti si accordino diversamente, ma è fondamentale che ogni pattuizione sia chiara, scritta e supportata da un parere tecnico che confermi che l'opera sia effettivamente sanabile.
5. Il metodo Domus Sicilia: Prevenire è meglio che curare
Il nostro obiettivo è evitare che una trattativa fallisca a pochi giorni dal rogito. Per questo, il nostro protocollo prevede:
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Check-up documentale preventivo: Analizziamo i titoli edilizi prima ancora di pubblicizzare l'immobile.
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Collaborazione con esperti: Ci avvaliamo di tecnici qualificati per valutare costi e tempi di eventuali sanatorie.
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Tutela delle parti: Garantiamo che l'acquirente compri con consapevolezza e che il venditore arrivi all'atto senza rischi di risarcimento danni.
Affrontare il tema degli abusi edilizi richiede competenza e onestà. Non deve essere un motivo di paura, ma un passaggio da gestire con estrema professionalità.
Stai pensando di vendere casa o hai dubbi sulla conformità di un immobile che vuoi acquistare? Contattaci per una consulenza tecnica e commerciale dedicata.