Vendere un terreno può sembrare più semplice che vendere una casa: non ci sono solai da controllare o impianti da certificare. Tuttavia, dal punto di vista burocratico, le insidie sono molteplici. Che tu sia proprietario di un lotto edificabile o di un terreno agricolo, ecco cosa devi sapere prima di firmare il compromesso.
1. Il documento fondamentale: il C.D.U.
Il primo passo obbligatorio è la richiesta del Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) al Comune in cui si trova il terreno.
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Cos’è: Un documento che attesta cosa si può fare su quel suolo (se è agricolo, edificabile, industriale o soggetto a vincoli paesaggistici).
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Validità: Dura un anno dalla data di rilascio, a meno che non intervengano varianti al piano regolatore.
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Importanza: Senza il CDU allegato all'atto notarile, la vendita è nulla.
2. Terreni Agricoli e il Diritto di Prelazione
Questa è la trappola più comune nelle compravendite in Sicilia. La legge tutela chi coltiva la terra.
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Chi ha la precedenza? Se il terreno è affittato a un coltivatore diretto, lui ha il diritto di prelazione. Se non c'è un affittuario, il diritto spetta ai proprietari dei terreni confinanti, purché siano coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.
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Cosa deve fare il venditore? Deve notificare la proposta di vendita ai confinanti tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. I vicini hanno 30 giorni per decidere se acquistare al prezzo pattuito.
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Il rischio: Se non effettui la notifica e vendi a un terzo, il confinante avente diritto può riscattare il terreno dall'acquirente entro un anno dalla trascrizione della vendita.
3. Terreno Edificabile: occhio alle tasse
Se il tuo terreno è diventato edificabile, il suo valore aumenta, ma aumenta anche il carico fiscale.
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Plusvalenza: Se vendi a un prezzo superiore a quello di acquisto, sulla differenza potresti dover pagare le tasse.
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Esenzioni: La plusvalenza non si paga se possiedi il terreno da più di 5 anni (ma solo per i terreni con fabbricati, per i terreni edificabili la regola è diversa e più complessa) o se è pervenuto per successione.
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Consiglio: Spesso conviene procedere con una perizia di stima per rivalutare il valore del terreno e pagare un'imposta sostitutiva, risparmiando sulle tasse al momento della vendita.
4. La verifica dei confini e dei pesi
Prima di vendere, assicurati che:
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I confini siano certi: Non è raro che in Sicilia i confini "di fatto" (muretti a secco, siepi) non coincidano con le mappe catastali.
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Servitù di passaggio: Esistono tubature dell'acqua, cavi elettrici o sentieri che i vicini usano per passare? Questi "pesi" vanno dichiarati nell'atto.
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Vincoli: Il terreno si trova vicino al mare o in zona archeologica? I vincoli della Soprintendenza possono limitare fortemente ciò che l'acquirente potrà fare.
Perché affidarsi a un professionista?
Vendere un terreno non significa solo "mettere un cartello sul cancello". Significa gestire i rapporti con i confinanti, verificare i vincoli comunali e preparare una documentazione tecnica ineccepibile.
Noi di Domus Sicilia Immobiliare ti affianchiamo in ogni fase: dalla verifica del CDU alla gestione delle notifiche per la prelazione agraria, garantendoti una vendita veloce e, soprattutto, legalmente inattaccabile.
Domus Sicilia Immobiliare