Quando si decide di mettere in vendita un immobile ricevuto in successione, si pensa spesso che la Dichiarazione di Successione sia l'unico documento necessario per procedere al rogito.
Poi, durante le verifiche preliminari o direttamente davanti al notaio, salta fuori una richiesta improvvisa: “Serve l’atto di accettazione tacita della eredità”.
Questo adempimento, spesso sconosciuto ai non addetti ai lavori, genera dubbi e un pizzico di apprensione. Facciamo chiarezza su cos'è, perché la legge lo impone e come influisce sulla vendita della tua casa.
Il malinteso: La successione non basta
Il primo errore da evitare è confondere la Dichiarazione di Successione con l'accettazione dell'eredità.
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La Dichiarazione di Successione è un adempimento esclusivamente fiscale. Serve solo a informare l'Agenzia delle Entrate del passaggio dei beni e a pagare le relative tasse. Non dimostra affatto che tu abbia accettato il ruolo di erede.
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L'Accettazione dell'Eredità è l'atto giuridico con cui un chiamato all'eredità decide ufficialmente di diventarne il proprietario (assumendone diritti e anche eventuali debiti).
Cos’è l'Accettazione Tacita?
L'accettazione può essere espressa (quando si firma un atto pubblico dal notaio) o, molto più frequentemente, tacita (regolata dall'articolo 476 del Codice Civile).
Si ha un'accettazione tacita quando l'erede compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non in qualità di erede.
L'esempio lampante è proprio la vendita della casa. Se firmi un compromesso o vendi un immobile ereditato, stai compiendo un atto da proprietario. Di conseguenza, stai accettando tacitamente l'eredità.
Perché il Notaio la pretende per il Rogito?
Se vendere la casa significa già di per sé "accettare tacitamente", perché il notaio richiede un atto formale e il pagamento di una trascrizione?
La risposta sta nella continuità delle trascrizioni (Art. 2650 del Codice Civile) e nella tutela dell'acquirente.
I Registri Immobiliari devono mostrare una catena continua e senza interruzioni nei passaggi di proprietà:
$$\text{Precedente Proprietario (Defunto)} \longrightarrow \text{Erede} \longrightarrow \text{Nuovo Acquirente}$$
Se manca la trascrizione dell'accettazione a favore dell'erede, la catena si spezza. Questo comporta due gravi rischi per chi compra (e per la banca che deve concedere il mutuo):
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L'acquisto non è sicuro: Senza la trascrizione, l'acquisto potrebbe essere teoricamente impugnato da creditori del defunto o da un erede successivo.
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La banca blocca il mutuo: Nessun istituto di credito erogherà un finanziamento per un immobile la cui provenienza giuridica non sia perfettamente lineare e blindata.
Come si regolarizza e quanto costa?
Nella stragrande maggioranza dei casi, la regolarità viene ripristinata direttamente il giorno del rogito notarile.
Il notaio incaricato della vendita redigerà un atto specifico (che si affianca all'atto di compravendita) in cui formalizza l'avvenuta accettazione tacita e provvederà a trascriverla nei Registri Immobiliari.
Quanto costa?
I costi per la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità si aggirano generalmente tra i 500 € e i 700 € complessivi. Questa cifra comprende:
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Le imposte fisse dovute allo Stato (imposta ipotecaria, tassa ipotecaria e imposta di bollo).
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L'onorario del notaio per l'atto aggiuntivo.
Chi deve pagare?
Salvo accordi diversi tra le parti, la spesa è interamente a carico del venditore (erede). Questo perché è preciso dovere di chi vende garantire la piena proprietà e la commerciabilità dell'immobile.
Nota bene: Se gli eredi sono più di uno e vendono tutti insieme, basterà un'unica trascrizione (con un solo costo complessivo).
I Tempi: La regola dei 20 anni
La trascrizione dell'accettazione tacita è obbligatoria solo se il decesso del precedente proprietario è avvenuto negli ultimi 20 anni.
Se sono passati più di vent'anni dalla morte del familiare, il diritto di accettare l'eredità si è ormai prescritto e l'erede ha consolidato la proprietà (spesso per usucapione), rendendo superflua la trascrizione.
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