Ricevere una casa in dono dai propri genitori è un gesto d'amore e di lungimiranza. Tuttavia, quando arriva il momento di vendere quella proprietà, molti proprietari cadono dalle nuvole scoprendo che la loro "Domus" è difficilmente commerciabile.
Perché le banche negano il mutuo agli acquirenti di case donate? E come si può risolvere questo problema senza aspettare decenni?
1. Il "fantasma" della riduzione: Perché la donazione fa paura?
La legge italiana tutela molto i "legittimari" (coniuge e figli). Se una donazione fatta in vita lede la quota di eredità che spetta per legge agli altri eredi, questi possono agire con la cosiddetta azione di riduzione.
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Il problema per chi compra: Se l'erede vince la causa e il donatario non ha i soldi per risarcirlo, l'erede può riprendersi la casa, anche se questa è stata venduta a un terzo.
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Il blocco delle banche: Sapendo che l'immobile potrebbe essere "rivendicato", le banche quasi mai concedono un mutuo per l'acquisto di una casa proveniente da donazione, a meno che non siano passati 20 anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante.
2. Soluzione 1: La polizza assicurativa (La via più veloce)
Oggi esiste uno strumento collaudato che sblocca il 90% di queste vendite: la polizza fideiussoria per donazioni.
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Come funziona: È un'assicurazione (pagata solitamente dal venditore, una tantum) che tutela l'acquirente e la banca da eventuali richieste di risarcimento degli eredi.
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Il vantaggio: Costa poche centinaia o migliaia di euro (a seconda del valore della casa) e rende l'immobile immediatamente mutuabile e sicuro.
3. Soluzione 2: L'atto di rinuncia all'opposizione
Se il donante è ancora in vita, i futuri eredi possono firmare un atto formale in cui rinunciano a "opporsi" alla donazione.
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Attenzione: Non possono rinunciare all'azione di riduzione (sarebbe illegale finché il donante è vivo), ma rinunciando all'opposizione permettono che passino i termini per rendere l'acquisto sicuro dopo 20 anni dalla donazione, indipendentemente dalla morte.
4. Soluzione 3: La risoluzione della donazione per mutuo dissenso
Se donante e donatario sono entrambi in vita e vogliono vendere a un terzo, possono decidere di "annullare" la donazione originale.
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Il passaggio: La proprietà torna al donante (ad esempio il padre), che poi vende direttamente al nuovo acquirente. In questo modo la donazione "sparisce" dalla storia dell'immobile e la vendita diventa lineare e priva di rischi.
Il ruolo di Domus Sicilia
Vendere un immobile donato richiede una preparazione documentale preventiva. Presentarsi sul mercato dicendo: "La casa è una donazione, ma abbiamo già la polizza pronta o la soluzione tecnica pronta" trasforma un problema insormontabile in una pratica ordinaria.
Noi analizziamo l'albero genealogico della famiglia e collaboriamo con i notai per scegliere la strada più economica e sicura, affinché il tuo acquirente possa ottenere il mutuo senza intoppi.
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