Quando si decide di vendere o acquistare una dimora, uno dei primi documenti che viene mostrato è la planimetria catastale. Spesso si sente dire: "Guarda, la piantina è identica alla casa, quindi siamo a posto".
Purtroppo, per la legge italiana, questo non basta. Esiste una distinzione fondamentale tra Catasto e Comune che ogni proprietario dovrebbe conoscere per evitare che la vendita sfumi a un passo dal rogito.
1. La conformità Catastale (L'aspetto Fiscale)
Il Catasto è un ufficio dell'Agenzia delle Entrate. La sua funzione principale è fiscale: serve a stabilire quanto tasse devi pagare su quell'immobile.
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A cosa serve: Identifica l'immobile, la sua categoria (come abbiamo visto negli articoli precedenti) e la sua rendita.
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Il limite: Il fatto che una modifica (ad esempio l'abbattimento di un muro per creare un open space) sia riportata in planimetria catastale non significa che quella modifica sia stata autorizzata dal punto di vista edilizio.
2. La conformità Urbanistica (L'aspetto Edilizio)
Qui entra in gioco il Comune. La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i titoli abilitativi (licenze edilizie, concessioni, SCIA, CILA) depositati nell'archivio comunale.
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Perché è superiore: È il Comune che decide cosa si può costruire o modificare. Se un tramezzo è stato abbattuto senza comunicarlo al Comune, anche se la planimetria catastale è "aggiornata", l'immobile presenta un abuso edilizio.
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Il rischio: Senza la conformità urbanistica, l'immobile non è commerciabile correttamente e il notaio potrebbe rifiutarsi di stipulare l'atto.
Il paradosso del "Catasto aggiornato ma non regolare"
È una situazione frequentissima: negli anni '80 o '90 sono state fatte variazioni catastali per aggiornare le planimetrie, ma senza presentare le relative pratiche in Comune. Risultato? Hai una planimetria che sembra perfetta, ma l'immobile è tecnicamente irregolare.
Cosa controllare prima di vendere:
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Il titolo abilitativo: Esiste un progetto approvato in Comune che corrisponde alla casa?
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Il certificato di agibilità: L'immobile ha il documento che ne attesta la sicurezza e l'igiene?
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La visura e planimetria: Corrispondono sia al Comune che alla realtà?
Perché affidarsi a Domus Sicilia?
Il nostro lavoro non è solo far incontrare domanda e offerta, ma garantire che la transazione avvenga in totale sicurezza.
"Vendere una dimora o un terreno senza aver verificato la conformità urbanistica è un rischio enorme. Una piccola irregolarità può trasformarsi in un incubo legale o in una pesante svalutazione del prezzo."
Prima di mettere il tuo immobile sul mercato, effettuiamo uno screening documentale completo. Se c'è una discrepanza tra Comune e Catasto, ti aiutiamo a risolverla con i giusti tecnici prima che diventi un problema davanti al notaio.
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