In den Beschreibungen exklusiver Villen lesen wir oft von „großzügigen Wohnbereichen“, „gemütlichen Tavernen“ oder „lichtdurchfluteten Mansarden“. Doch beim Blick in den Katasterplan stößt man häufig auf die Kürzel C/2 oder C/6. Was bedeutet das für Verkäufer und Käufer? Und warum werden diese Kategorien bei Villen oft anders wahrgenommen?
Die technischen Definitionen
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C/2 (Lager und Abstellräume): Umfasst Keller, Dachböden und Scheunen. Es handelt sich um Räume, die für die Lagerung von Waren oder Hausrat bestimmt sind.
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C/6 (Ställe, Remisen, Garagen): Ursprünglich für Tiere gedacht, stehen sie heute technisch gesehen für Garagen oder überdachte Stellplätze.
Das „Villen-Paradoxon“
In freistehenden Villen werden diese Räume oft mit der gleichen Sorgfalt wie der Rest des Hauses ausgestattet: Terrakottaböden, Kamine, Heizungsanlagen und sogar Badezimmer. Warum ist das so? Aufgrund von Baubeschränkungen (Kubatur) während der Bauphase wird oft nur ein Teil der Immobilie als „Wohnraum“ (Gruppe A) deklariert. Der Rest wird als Zubehörraum (C/2 oder C/6) katastriert, um Flächen zu nutzen, die sonst nicht bebaut werden dürften.
Risiken der „fehlenden Übereinstimmung“
Auch wenn eine Taverne (C/2) oder eine Garage (C/6) wie perfekte Wohnbereiche erscheinen mögen, ist bei drei Aspekten Vorsicht geboten:
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Der Gutachterwert: Wenn der Käufer eine Hypothek beantragt, bewertet der Bankgutachter C/2- und C/6-Räume mit einem deutlich niedrigeren Koeffizienten als Wohnräume. Dies kann den gewährten Finanzierungsbetrag drastisch reduzieren.
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Die Bewohnbarkeit: Ein C/2-Raum besitzt gesetzlich keine Bewohnbarkeitsbescheinigung für Wohnzwecke. Die dauerhafte Nutzung als Schlafzimmer oder Hauptküche stellt einen städtebaulichen Verstoß dar.
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Haftung des Verkäufers: Beim Notartermin erklärt der Verkäufer die Übereinstimmung zwischen Ist-Zustand und Planmetrie. Wenn aus einer Garage faktisch eine Küche geworden ist, fehlt diese Konformität, was den Verkaufsabschluss gefährden kann.
Der Rat von Domus Sicilia Immobiliare
Wenn Ihre Villa über große Flächen verfügt, die als C/2 oder C/6 katastriert sind, lautet das Schlüsselwort: Transparente Aufwertung.
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Für Verkäufer: Es ist entscheidend zu klären, ob diese Räume durch eine Nutzungsänderung rechtlich legalisiert werden können. Dies macht aus einem potenziellen „Problem“ eine sichere Investition für den Käufer.
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Für Käufer: Wir analysieren gemeinsam Durchschnittshöhen und Lichtverhältnisse. Sofern die Parameter es zulassen, begleiten wir Sie bei der legalen Umwandlung dieses „Kellers“ in einen vollwertigen Teil Ihrer Residenz.
Bei Domus Sicilia ist es unsere Aufgabe, dafür zu sorgen, dass die Ästhetik einer Taverne oder Mansarde durch rechtssichere Dokumente untermauert wird. Denn eine echte Luxusimmobilie muss tadellos sein – vom Garten bis zum Katasteramt.
Domus Sicilia Immobiliare – Residenzen und Grundstücke in Sizilien
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