Eine der häufigsten Sorgen beim Leben in einem Mehrfamilienhaus betrifft die Genehmigung von Renovierungsarbeiten oder außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen. „Was passiert, wenn die Eigentümerversammlung eine Ausgabe beschließt, die ich nicht tragen möchte?“ oder „Kann ich die Arbeiten blockieren?“
Wir klären auf, was das Gesetz sagt und wie das Mehrheitsprinzip funktioniert.
1. Das Mehrheitsprinzip Im Bereich des Kondominiums herrscht keine Einstimmigkeit (außer in sehr seltenen Fällen), sondern das Mehrheitsprinzip. Wenn die Versammlung ordnungsgemäß einberufen wurde und der Beschluss die gesetzlich erforderliche Anzahl an Stimmen (Köpfen) und Tausendsteln (millesimi) erreicht, wird die Entscheidung für alle verbindlich, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder abwesend waren. Hinweis: Für bedeutende außerordentliche Instandhaltungsarbeiten ist in der zweiten Einberufung in der Regel die Mehrheit der Anwesenden erforderlich, die mindestens 500 Tausendstel repräsentiert.
2. Wann ist ein Einspruch möglich? Es gibt spezifische Fälle, in denen ein Eigentümer den Beschluss vor einem Richter anfechten kann:
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Formfehler: Nicht erfolgte Einberufung eines Eigentümers, unvollständige Tagesordnung oder Fehler bei der Berechnung der Tausendstel.
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Belastende oder luxuriöse Neuerungen: Wenn die Arbeiten nicht notwendig, sondern lediglich sehr teure „Verschönerungen“ sind (z. B. der Einbau eines zweiten Luxus-Aufzugs), kann der ablehnende Eigentümer verlangen, von den Kosten befreit zu werden, sofern das Werk abtrennbar ist.
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Verletzung individueller Rechte: Wenn die Arbeiten das Privateigentum eines Einzelnen beschädigen oder die Nutzung der Gemeinschaftsflächen übermäßig einschränken.
3. Frist für die Anfechtung Wenn Sie der Meinung sind, dass der Beschluss ungültig (anfechtbar) ist, müssen Sie schnell handeln:
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30 Tage ab dem Datum des Beschlusses (für Anwesende, die dagegen gestimmt oder sich enthalten haben).
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30 Tage ab dem Datum des Erhalts des Protokolls (für Abwesende).
4. Wer zahlt im Falle eines Verkaufs? Dies ist der Punkt, der uns bei Domus Sicilia Immobiliare besonders am Herzen liegt. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, nachdem Arbeiten beschlossen wurden:
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Ordentliche Kosten trägt derjenige, der zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Dienstleistung Eigentümer ist.
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Außerordentliche Kosten trägt im Regelfall derjenige, der zum Zeitpunkt des endgültigen Beschlusses Eigentümer war.
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Expertentipp: Beim Notartermin ist es unerlässlich, dass der Verkäufer eine Bescheinigung des Verwalters vorlegt, die den Status der Zahlungen bestätigt.
Möchten Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verkaufen oder kaufen? Rechtliche Fragen und beschlossene Ausgaben können beängstigend sein, aber mit der richtigen Beratung lässt sich jedes Hindernis überwinden. Wir von Domus Sicilia Immobiliare analysieren alle Unterlagen des Kondominiums, um Ihnen eine reibungslose Transaktion ohne Überraschungen zu garantieren.
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