Dekret „Salva Casa“ 2024: Was ändert sich wirklich für Käufer und Verkäufer?

Questa sezione tecnica è fondamentale per rassicurare gli investitori di lingua tedesca, che solitamente attribuiscono grande importanza alla conformità normativa e alla certezza del diritto.

Ecco la traduzione professionale e strutturata:

1. Neue Toleranzgrenzen: Abschied vom fixen 2%-Limit

Bisher galt jede Abweichung von mehr als 2% gegenüber dem ursprünglichen Plan als Verstoß, der legalisiert werden musste. Mit dem „Salva Casa“-Dekret werden die Bautoleranzen (für Arbeiten, die bis zum 24. Mai 2024 abgeschlossen wurden) proportional zur Größe der Immobilie gestaffelt:

• 6% für Immobilien mit einer Fläche von weniger als 60 m²;

• 5% für Immobilien zwischen 60 und 100 m²;

• 4% für Immobilien zwischen 100 und 300 m²;

• 3% für Immobilien zwischen 300 und 500 m²;

• 2% für Immobilien über 500 m². Praktisch bedeutet das: Je kleiner die Wohnung, desto größer ist der tolerierte Spielraum zwischen Plan und Realität.

2. Unabhängiger „rechtmäßiger Status“ (Stato Legittimo)

Dies ist eine Revolution für Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern. Früher konnten Unregelmäßigkeiten in den Gemeinschaftsbereichen (z. B. im Flur oder an der Fassade) die Rechtmäßigkeit der einzelnen Wohnung infrage stellen und Verkäufe oder Renovierungen blockieren. Das ist nun vorbei: Unregelmäßigkeiten in den Gemeinschaftsbereichen beeinträchtigen nicht mehr die Konformität der einzelnen Wohnung und umgekehrt.

3. Mikro-Wohnbarkeit: Niedrigere Decken und kleinere Wohnungen

Um auf die Wohnraumknappheit zu reagieren und die Nutzung kleiner Räume zu fördern, wurden die Mindestanforderungen flexibilisiert:

• Mindesthöhe: Reduziert von 2,70 m auf 2,40 m.

• Mindestfläche (Einzimmerapartment): Reduziert von 28 m² auf 20 m² (für eine Person) und von 38 m² auf 28 m² (für zwei Personen).

• Bedingung: Optimale Belüftungs- und Lichtverhältnisse müssen weiterhin garantiert sein.

4. Abschied von der „doppelten Konformität“ (bei teilweisen Abweichungen)

In der Vergangenheit musste man für eine Legalisierung nachweisen, dass das Werk sowohl den heute geltenden Vorschriften als auch denen zum Zeitpunkt des Baues entsprach – oft ein unüberwindbares Hindernis. Jetzt reicht für teilweise Abweichungen die „asymmetrische Konformität“: Der Eingriff muss lediglich die aktuellen städtebaulichen Vorschriften und die zum Zeitpunkt der Ausführung geltenden baurechtlichen Anforderungen erfüllen.

5. Genehmigungsfreies Bauen: Glaspaneele (VePA) und Markisen

Die Liste der Arbeiten, die keine Genehmigung erfordern, wurde erweitert:

• Abnehmbare Panorama-Glaspaneele (VePA): Diese können nun auch auf Veranden und Loggien frei installiert werden.

• Sonnenschutz und Markisen: Diese gelten offiziell als genehmigungsfrei, sofern sie keinen dauerhaft geschlossenen Raum schaffen, der das Volumen vergrößert.

Warum sind diese Neuerungen wichtig?

„Salva Casa“ ist kein Freifahrtschein für illegales Bauen, sondern ein Werkzeug zur Legalisierung formaler Mängel, die Immobilien oft unverkäuflich machten oder eine Hypothek verhinderten.

• Für Verkäufer: Sie können eine „saubere“ Immobilie auf den Markt bringen.

• Für Käufer: Es bedeutet höhere Sicherheit bei der Kreditbewilligung durch die Bank.

Hinweis: Jeder Fall muss von einem spezialisierten Techniker analysiert werden. Die Legalisierung erfordert weiterhin eine zertifizierte Meldung (SCIA) oder eine Genehmigung im Rahmen der Amnestie sowie die Zahlung eines Bußgeldes, das proportional zur Wertsteigerung der Immobilie berechnet wird.

Haben Sie Zweifel an der Konformität Ihrer Immobilie oder möchten Sie wissen, ob Sie von den neuen Toleranzen profitieren können? Wir stehen Ihnen für eine individuelle Beratung gerne zur Verfügung.

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